Реставрація чи загроза спотворення: доля будинку колишнього «Чао-какао»
Наприкінці жовтня в самому центрі Києва — біля Золотих воріт — було знищено будинок кінця 19 століття. Ні, він не постраждав внаслідок чергової російської атаки — руйнуванням займалися власники. Під виглядом “ремонту” вони прибрали стару цеглу і перекриття, замінивши їх на газоблоки та металеві палі. Так загинула чергова пам’ятка, яка роками формувала вигляд історичного центру столиці. Схоже може скоро відбутися і в Хмельницькому, де будівля на вулиці Проскурівського Підпілля, 60 почала “гру на виживання”. В історії, де охоронний статус зіткнувся з інтересами бізнесу, розбиралася редакція онлайн-медіа ЖАР.INFO.
Охоронна зона, історична будівля і подвійна цінність
Цілих 133 об’єкти у Хмельницькому сьогодні мають дивний, “неповноцінний” охоронний статус. Більшість з них потрапили до переліку щойновиявлених об’єктів культурної спадщини ще у 2010 році завдяки наказу тодішнього управління культури Хмельницької облдержадміністрації. Здавалося, що все це вирішено і вже гарантуватиме їхнє збереження, адже на об’єкти мали розробити облікову документацію, а далі, після затвердження у Міністерстві культури, ці об’єкти отримали б охоронний статус від держави. Звісно, їх би навряд визнали пам’ятками національного значення, а ось місцевого — могли однозначно. Втім, цього так і не сталось.
Натомість Хмельниччина отримала небезпечний прецедент, коли суд через багаторічну бездіяльність відповідальних органів таки виключив будівлю із наказу 2010 року, фактично позбавивши її охоронного статусу. Це історія будівель колишнього музичного училища за адресою Проскурівська, 79, яку ми вже розповідали. Сьогодні їхня доля і досі невизначена.
Власне, як і доля інших схожих споруд. Деякі з них (11) і взагалі мають подвійну культурну цінність — є водночас пам’ятками історії місцевого значення та архітектурними об’єктами спадщини. Ці будівлі й формують історичне обличчя міста — від перших мурованих споруд ХІХ століття до характерної забудови 1960-х років, що відображає періоди розбудови Проскурова–Хмельницького. А відтак, саме вони і репрезентують понад два століття міської історії та різноманіття архітектурних стилів — від класицизму до модернізму. Серед цих об’єктів — житловий будинок по вулиці Проскурівського Підпілля, 60. В офіційних документах його відносять саме до стилю модерн.
Будівля розташована у межах комплексної охоронної зони пам’яток центральної частини міста. Для більшості сучасних хмельничан ця будівля відома як “Чао-какао” або “Дім кави” — за назвами кав’ярень, які колись розміщувались на першому поверсі. Будівля розташована на розі двох вулиць Проскурівського підпілля та Соборної у Хмельницькому, навпроти обласної бібліотеки для молоді.
За європейським досвідом
У квітні 2024 року саме цю будівлю обговорювали на консультативній раді з питань охорони культурної спадщини Хмельницької області. Тоді двоє архітекторів — Тарас Янишин та Олександр Присяжнюк — презентували ескізну пропозицію «Реконструкція “реставрація” квартир 1,3,4,5,6 під нежитлові приміщення з мансардною надбудовою допоміжних приміщень, з реставрацією фасадів і благоустроєм прилеглої території по вулиці Проскурівського Підпілля, 60 у місті Хмельницькому». Назва складна, але важлива, бо в одному реченні поруч ми бачимо слова «реконструкція» і «реставрація» — два поняття, які відповідно до чинного законодавства України, по суті, суперечать одне одному.
Власне, сам презентований проєкт виглядав так.
Цікаво, що презентуючи ідею, автори самі схоже до кінця не знали, як це назвати. Попри назву, вони заявили, що це насправді не буде ні реставрацією, ні реконструкцією, а буде “ревіталізацією”.
“Якщо проаналізувати, яким чином це здійснюється, то візьмемо, до прикладу, історичну споруду, яка не втрачає цінність, але втрачає функціональність, то одним із вирішення такого питання є надбудова, яка не перебирає на себе всю увагу, а навпаки підкреслює всю значимість. Ось наше рішення по цій споруді. Ми залишаємо усі існуючі фасади, контур не змінюємо, застосовуємо очистку фасаду за рахунок піскоструєння, консервацію елементів, і надаємо цій будівлі нової функції це буде заклад харчування і адміністративні приміщення. Щодо надбудови, то ми по співвідношенню до інших будівель її вирівняємо, бо зараз вона ніби зажата”, — зазначив Тарас Янишин під час засідання консультативної ради.
Консультативна рада 9 голосами “за” підтримала цей ескізний проєкт. Утримався лише Сергій Козак, який все намагався з’ясувати, чи робилися вже науково-дослідні роботи, на основі яких і приймалося рішення тут про тип майбутніх робіт. Втім, відповіді він так і не отримав.
“Проєкт був представлений на розгляд як реконструкція, хоча за своєю суттю та за статусом об’єкта мав би проходити як реставрація. Це принципова різниця: реставрація потребує повного експертного обґрунтування та відповідного класу наслідків. Під час засідання я відчував тиск — в залі були присутні представники різних інституцій і «впливові» особи, тож дискусія була фактично формальною. Я наполягав на необхідності проведення експертизи та визначення правильної категорії складності робіт з урахуванням наявності археологічного шару і можливих наслідків для пам’ятки. На мої зауваження не відреагували належним чином. Пам’ятку не можна ставити «на паузу» або трактувати як комерційний актив — вона потребує захисту і уважного, професійного підходу”, — зауважує про слухання Сергій Козак.
Натомість начальник управління культури Хмельницької міської ради Артем Ромасюков, який також входить до складу консультативної ради, зауважень до ескізу не мав і вважає його гарним прикладом впровадження європейських практик. Він додає, що це компромісний варіант для пам’ятки, коли вона у приватних руках.
“Моя позиція така: в ідеалі кожна пам’ятка архітектури, кожен щойно виявлений об’єкт має реставруватись. Але ми розуміємо, наскільки це є дороговартісна історія і коли це приватна власність, то ми бачимо, на жаль, таку тенденцію, що все-таки, якщо не знаходити компромісу, то ці пам’ятки потім з часом руйнуються повністю. Ми бачили такі випадки вже. Наприклад, на вулиці Староміській такі речі відбувалися. Тобто будинок доводиться до такого стану, що, власне, вже взагалі стає небезпечним і отримують всі відповідні дозволи на його знесення, оскільки він є аварійним,” — зазначив Артем Ромасюков.
Підтримав концепцію і мер міста Олександр Симчишин, назвавши її “європейською”:
“Мені така модель подобається: в багатьох європейських містах історичний об’єкт зберігають і відновлюють, а сучасний об’єм роблять над ним. Це дає будівлі нове життя на десятиліття. Йдеться про добудову двох поверхів, але за умови, що автентична частина буде відновлена й узгоджена з усіма інституціями”.
Втім, містяни таку думку, виглядає, не розділили. У соціальних мережах хмельничани не стримуються у висловлюваннях під відео заступника Хмельницького міського голови Миколи Ваврищука на фоні будівлі та цікавляться — чому ж ніхто не спитав мешканців, чи вважають вони такий проєкт вдалим.
Як все починалось: аукціон щедрості
Описаний вище процес 2024 року насправді був вже лише наслідком подій, які відбувалися навколо будівлі на Проскурівського Підпілля дев’ятьма роками раніше. Тоді хмельничанин Костянтин Цимбрик почав активно скуповувати квартири в цьому будинку. У грудні 2015-го він придбав одразу дві квартири, у серпні 2016 року — ще одну. У 2018 році Цимбрик обміняв частку у праві власності на офісні приміщення на ще дві квартири у цьому будинку.
З досвіду можемо зауважити, що такий процес зазвичай слугує маркером початку знищення кожної наступної історичної будівлі в різних містах.
За рік, у вересні 2019-го, маючи у власності вже цілих 5 квартир тут, Цимбрик просить у Хмельницької міської ради дозвіл на їхню реконструкцію — під нежитлові приміщення з мансардною надбудовою допоміжних приміщень, з реставрацією фасаду будівлі і благоустроєм прилеглої території. Дозвіл дали в рекордний термін. Вже за два дні відповідний наказ підписав тодішній керівник управління архітектури.
Втім, будівля складалася не лише з квартир. Під об’єктами Цимбрика, в цьому ж будинку, в той момент вже знаходився магазин. Але його власник на той час, Петер Вермут, проти надбудови не заперечував. Його заяву було додано до загального пакета документів.
Оскільки тоді будівля на Проскурівського Підпілля вже була в переліку щойно виявлених об’єктів культурної спадщини, треба було також звернення до профільної Консультативної ради. Цимбрик встиг звернутися і туди та теж отримати схвалення. Чомусь питань про те, як так можна реконструювати квартири, щоб аж надбудувати мансарду і залізти на фасад, ні в кого тоді не виникло. Тож у серпні 2020-го Цимбрик отримав фінальний дозвіл — вже від Державної архітектурно-будівельної інспекції, який і давав старт будівельним роботам.
Останні обіцяли бути масштабними, адже внаслідок реконструкції площа будинку мала б майже подвоїтися — з 226 до понад 440 квадратних метрів, а замість двох поверхів мала б з’явитися ще мансарда. Зміни мали б торкнутися і житлової частини, і допоміжних приміщень.
Інший власник і нове бачення
Вище ми вже говорили про те, що фізична особа, яка починає маніакально скуповувати нерухомість всередині історичного об’єкта — традиційна ознака майбутньої передачі його в руки забудовника. Так сталося і тут. У червні 2023-го право будівництва було передано вже не фізичній, а юридичній особі — ТОВ “Харвест Рест”. Саме воно стало власником квартир Цимбрика і, можна припустити, були від початку зацікавленими в цьому процесі. Адже за два місяці до цього, у квітні 23-го, ТОВ “Харвест Рест” встигло “дозбирати пазл”, придбавши будівлю згаданого вище магазину на першому поверсі і на додачу ще й підвального приміщення.
Тож коли у квітні 24-го рада з питань охорони культурної спадщини погодила представлений двома архітекторами ескіз, це вже відбувалося в інтересах ТОВ “Харвест Рест”. Відповідно, вони ж тоді й показали сам майбутній проєкт.
Нагадаємо, що все це продовжувало бути ніби як реконструкцією квартир, але в реальності це мало б перетворитися на повну видозміну будівлі. По факту, тут йдеться вже про нове будівництво, але міський голова проблеми в цьому так і не побачив.
“Він (замовник реконструкції. — Ред.) навпаки відновлює ії автентичність. Тому що зараз ця будівля не автентична. Вона зараз знищена фактично. Її автентичність, її історичність знищена”, — зауважує Олександр Симчишин.
Вже в червні того ж року департамент інформаційної діяльності, національностей та релігій Хмельницької ОВА від себе також погодив науково-проєктну документацію.
Порушення таки зафіксовано
Восени 2024-го на об’єкті, де вже почалися роботи, пройшло обстеження щодо дотримання містобудівної документації від міської ради. У ході цієї перевірки з’ясувалася цікава деталь — роботи, які проводилися, де-факто не відповідали задекларованим планам.
«Згідно з проєктом виконання замовником передбачається: зведення додаткових двох поверхів, кожен з яких не є мансардним; демонтаж перекриття 1-го поверху; підняття 1-го та 2-го поверхів та їх вирівнювання; демонтаж двох зв’язувальних стін 1 та 2 поверху та зведення натомість нових стін із частковою зміною зовнішніх геометричних параметрів фундаментів будівлі у плані. При цьому площа поверхів збільшується; збільшення підвального поверху», — йдеться в акті перевірки.
Мансарда перетворилась на плюс два поверхи, геометричні параметри фундаменту почали змінюватись, підвальний поверх — збільшуватись. Для аж такої перебудови, до слова, вже треба було обов’язково проводити археологічні дослідження, бо ж будівля розташована в історичному ареалі.
У результаті, в акті перевірки зазначили, що об’єкт будівництва має ознаки самочинного, адже дозвільна документація оформлена з порушенням вимог законодавства у сфері охорони культурної спадщини.
Вже навесні наступного року сюди прийшла нова перевірка, цього разу з Департаменту інформаційної діяльності, культури, національностей та релігій Хмельницької ОВА. Вона теж виявила невідповідності класу наслідків будівельних робіт вимогам законодавства у сфері охорони культурної спадщини. На вимогу органу охорони культурної спадщини власник зупинив будівництво — для коригування проєктної документації.
«Станом на 20 березня 2025 року будівельні роботи на об’єкті не проводяться», — йдеться в акті обстеження профільного департаменту від 20 березня 2025 року.
Містяни активно критикували будівництво в соцмережах, хвиля обурення росла. Мерія намагалася це якось згладжувати. Так, заступник міського голови Микола Ваврищук, наприклад, на фоні цієї будівлі записав відео, у якому розповів про європейський проєкт та хороших підприємців, які на хвильку з’явились в цьому відео. Але тиск громадськості, схоже, був дещо сильнішим.
Тож нині Олександр Симчишин ситуацію коментує вже якось так:
“Ну, ясно, що думка людей враховується і, умовно, резонанс перший, який був створений громадою, тоді коли він почав ту стіну розбирати, допоміг нам поскладати ті акти всі відповідні, допоміг зобов’язати його відновити повністю автентику будівлі, допоміг нам зобов’язати пройти всі погодження, бо без того резонансу з боку громади, думаю, що вже він розібрав би ту будівлю”, — коментує Олександр Симчишин.
Але, на жаль, “розбирають” її тепер природні чинники — культурна спадщина вже рік стоїть без даху і потроху руйнується.
Насправді ж не лише одна громадськість мала вплив на цю історію. За збігом обставин ситуацією довкола будинку на Проскурівського Підпілля, 60 зацікавилась прокуратура. До неї, до слова, звернувся місцевий архітектор Сергій Козак. Прокуратура не просто листувалася з уповноваженими органами та профільним міністерством, а навіть встигла сходити до суду і виграти його. За рішенням суду, облікову документацію, а це те, без чого ця будівля не може претендувати на повноцінний захист держави, таки мають розробити.
Нагадаємо, 22 вересня Хмельницький окружний адміністративний суд визнав протиправною діяльність профільного департаменту ХОВА та зобов’язав його забезпечити складання облікової документації на щойно виявлений об’єкт культурної спадщини.
Зміна проєкту
Що ми маємо? Роботи зупинені, будівля без даху і частини стіни, прокуратура листується з профільними органами, а місто то підтримує будівництво, то перевіряє документацію. Що в цей момент робить власник будівлі?
«Харвест Рест» вирішив звернутися до Департаменту інформаційної діяльності, культури, національностей та релігій Хмельницької ОДА щодо…виготовлення проєкту з енергозбереження під час реконструкції. Це виглядало як абсурд, адже йшлося про будівлю без даху і частини стіни, навколо якої вже зібрався цілий ворох проблем. Але бізнесмени чомусь вирішили сконцентруватись саме на цьому, подавши проєкт, що передбачав утеплення теплового контуру будівлі, заміну вікон та дверей на енергоощадні, модернізацію систем опалення та вентиляції.
В департаменті від цієї ідеї, схоже, були не в захваті. Тут наголосили, що втручання у вигляд пам’ятки не може змінювати її історичну, мистецьку або наукову цінність, а проєктні рішення мають бути погоджені з головним архітектором і не впливати на естетику фасаду.
«У межах проєктування, протипожежної, санітарної, екологічної охорони та інших заходів утримання і використання пам’яток не можуть проводитись роботи, які змінюють їхній вигляд або погіршують історичну, мистецьку, наукову чи художню цінність», — йдеться у відповіді.
В.о. директорки департаменту культури Хмельницької ОВА Людмила Черевченко зазначила, що департамент дотримується державної позиції щодо збереження культурної спадщини, а всю необхідну проєктну та облікову документацію має виготовити власник будівлі.
“Вони придбали цей об’єкт і зобов’язані підготувати документи, необхідні для укладення з нами охоронного договору. Це питання також перебуває під контролем прокуратури. Наскільки мені відомо, власники зобов’язалися виконати ці вимоги, але цей процес потребує певного часу, адже передбачає технічне обґрунтування, дослідження та заміри”, — каже Людмила Черевченко.
Ольга Рутковська, членкиня Національного комітету ІКОМОС України (Міжнародна рада з охорони пам’яток та історичних місць. — Ред.), наголошує, що будівля потребує “невідкладних протиаварійних робіт для стабілізації конструкції із забезпеченням тимчасової покрівлі на ділянках втрати даху. У фундаменти втручання не допустимі, навпаки вага конструкції стін, якщо є відхилення від вертикалі має бути розподілена на протиаварійну конструкцію, що тимчасово підпирає”.
Експертка зазначає, що лише після того, як будуть здійснені протиаварійні роботи варто переходити до наступного етапу “комплексні наукові дослідження: історико-архівні, науково-технологічні, інженерно-конструкторські, геологічні для виявлення максимуму інформації про історію та поточний стан об’єкта”.
Відповідно до чинного законодавства про охорону культурної спадщини, пояснює Ольга Рутковська, наступний крок — проєкт реставрації з пристосуванням.
“З повною реабілітацією конструктивно-просторової системи, архітектурного декору і жодних надбудов, прибудов. Важливо зберегти первісну основу конструктивної системи: зовнішні та внутрішні несучі стіни. Під нову функцію пристосовується історична система конструкцій,” — каже членкиня Національного комітету ІКОМОС України Ольга Рутковська.
Диявол у деталях
Зупинку робіт на Проскурівського Підпілля, 60 можна було б вважати проміжною перемогою містян. Але схоже, власник нерухомості від початкових планів не лише не відмовився, а й вигадав альтернативний шлях.
Документи, які отримала редакція онлайн-медіа ЖАР.INFO, свідчать про те, що власник ТОВ “ХАРВЕСТ РЕСТ” Андрій Мандзюк через своїх адвокатів вже цікавився підставами отримання будинком особливого статусу.
Так, після відповіді департаменту про неможливість проведення робіт, “які змінюють їхній вигляд або погіршують історичну, мистецьку, наукову чи художню цінність”, там отримали ось такий адвокатський запит в інтересах власника будівлі:
«Прошу надати пояснення щодо здійснення процедури (порядку) занесення (включення) на вулиці Проскурівського Підпілля, 60 у місті Хмельницькому до Переліку щойно виявлених об’єктів архітектури та містобудування Хмельницької області, зокрема проведення експертизи та можливості визнання об’єкта пам’яткою, а також складання облікової документації (картки)».
Виявилось, цей запит не був першим. У 2023 році інша адвокатка в інтересах власника ТОВ “ХАРВЕСТ РЕСТ” просила також надати їй копії документів “що підтверджують історичну, наукову чи архітектурну цінність цієї споруди, а у разі наявності — облікову документацію”. На обидва ці запити в департаменті відповіли однаково: надали копію протоколу Консультативної ради з питань охорони культурної спадщини у Хмельницькій області від 14 липня 2010 року та копію наказу управління культури, туризму і курортів облдержадміністрації від 15.09.2010 року №242, відповідно до якого будівля перебуває на державному обліку як щойно виявлений об’єкт культурної спадщини.
Нагадаємо, що з подібних запитів раніше вже починався судовий процес, у якому нинішні власники приміщення на Проскурівській, 79, позбавили будівлю охоронного статусу, що також містилась у тому ж злощасному наказі від 2010 року.
Редакція ЖАР.INFO намагалась зв’язатись із директором ТОВ “ХАРВЕСТ РЕСТ” Дмитром Мандзюком. Під час одного з тих разів, коли він відповів на дзвінок, він пообіцяв зібрати усю необхідну інформацію та перетелефонувати. Відтоді на наші дзвінки він більше не відповідав. Редакція ЖАР.INFO готова оприлюднити відповідь від нинішніх власників будинку за адресою вулиця Проскурівського Підпілля, 60 у разі її отримання.
Втрата об’єктів культурної спадщини для Хмельницького є доволі поширеним явищем. Окрім чинного законодавства, зупинити це явище могла б пряма зацікавленість місцевої влади у збереженні таких об’єктів. Адже у двох випадках, які ми описували, а це історія колишнього музичного училища та будинку на Проскурівського Підпілля, 60, ми чітко простежили непоодинокі сприяння з боку місцевої влади приватним інвесторам. Тож ми запитали Хмельницького міського голову, чи в місті взагалі планують розробляти й впроваджувати програму збереження культурної спадщини.
“Ідею створення міської програми збереження культурної спадщини ми вже не раз обговорювали — ще орієнтовно у 2021 році. Це слушна й правильна ініціатива, і ми плануємо її реалізувати,” — пояснює Олександр Симчишин.
Під дію цієї програми підпадатимуть комунальні об’єкти. Щодо приватних — а їх більшість — вона матиме переважно рекомендаційний характер.
“Власники таких будівель зобов’язані дотримуватися чинного пам’яткоохоронного законодавства. Наприклад, будівлю на вулиці Грушевського, 95, де зараз розміщується поліція, відреставрували саме за вимогами закону — вийшло дуже якісно. З приватними власниками працювати складніше, але й вони зобов’язані погоджувати будь-які роботи з ОВА, міською радою та Мінкультом. Проблема в іншому — у процедурі. Частина об’єктів досі має статус “щойно виявлених”, тобто процес їх остаточного внесення до реєстру не завершений”, — каже Олександр Симчишин.
Тож поки усі будівлі, які мають статус щойно виявлених, не отримають повноцінний державний захист, Хмельницький ймовірно очікує ще не один випадок втрати своєї історії.
Підготували Альона Береза, Світлана Русіна, Марія Турчина
