По кілька разів на рік центральна влада та керівництво численних правоохоронних органів заявляють про неприпустимість тіньових схем в економіці й розкрадання державних ресурсів — особливо під час великої війни. А потім країна дізнається про операцію «Мідас» і так званий «Міндічгейт». У десятках заяв роками звучать тези про катастрофічну екологічну ситуацію в Українських Карпатах, які потерпають від масових вирубок і безконтрольної забудови. А потім суспільство бачить, як відповідальні посадовці уникають відповідей на питання про заливання полонин бетоном — зокрема під вітропарки, пов’язані з відомими бізнесменами. Сотні аналітичних матеріалів і журналістських розслідувань уже описували проблему використання детальних планів територій в інтересах забудовників по всій країні. А схема продовжує спокійно працювати. І тут Хмельницький не став винятком.

Процес створення, по суті, технічного містобудівного документа, який має лише деталізувати положення Генерального плану міста, перетворився на механізм легалізації сумнівних забудовних рішень. Детальний план території, який мав би уточнювати вже визначену стратегію розвитку міста, у низці випадків фактично починає її підміняти.

Тож саме так за фасадом масштабних проєктів у мікрорайоні Виставка або ж «благородних» експериментів із будівництва соціального житла для ВПО заховали інтереси не громади, а конкретних забудовників.

ЖАР.INFO проаналізував документи двох нових і доволі масштабних проєктів ДПТ у Хмельницькому. І у цьому розслідуванні ми вкотре покажемо, як у місті вибудовується система ручного керування міським простором, а ДПТ стає «троянським конем», що відкриває двері для забудови територій політично впливовими забудовниками.

35 гектарів під новий житловий масив

Цю частину Хмельницького корінні містяни досі називають “садками”. Ще кілька десятиліть тому тут справді були фруктові сади — територія між міською забудовою, промисловими ділянками та заплавою Південного Бугу. За останнє десятиліття тут з’явились нові житлові комплекси із відповідною інфраструктурою: магазини, дороги, парковки.

Тепер місто готується до наступного етапу цього перетворення. Йдеться про територію орієнтовною площею 35 гектарів, де проєкт детального плану території передбачає формування нового житлового масиву. У документації йдеться не про один будинок чи точкову забудову, а про повноцінний квартал з інфраструктурою для чотирьох тисяч майбутніх мешканців.

На перший погляд, сама ідея впорядкувати розвиток цієї частини міста через детальний план території виглядає логічною. Район уже активно забудовується, а отже місту справді потрібен документ, який би визначив, де можуть бути житлові будинки, де мають проходити дороги, як має працювати інженерна інфраструктура, де розміщувати соціальні об’єкти, зелені зони, укриття й безпечні під’їзди для спецтехніки.

Але саме на цьому етапі починаються питання. Детальний план території, який мав би впорядкувати розвиток району і деталізувати положення Генерального плану, у цьому випадку фактично починає змінювати логіку використання окремих земельних ділянок. Частина територій, які раніше мали інше функціональне або цільове призначення, у матеріалах ДПТ уже розглядаються як майбутня багатоквартирна житлова забудова.

Не менш важливе питання — хто саме фінансує розробку такого документа. Формально замовником ДПТ є управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради. Однак розробку документації для цього масиву оплачують приватні компанії, пов’язані з майбутньою забудовою території: ТОВ «Хмельницькжитлокомплекс», ПП «Пропозиція», ТОВ «Хмельницькжитлобуд-1», ТОВ «Рембуд-Інвест» та ТОВ «Платинумбуд».

Така модель створює очевидний конфлікт інтересів. Містобудівний документ, який має враховувати інтереси всієї громади, готується за кошти юридичних осіб, зацікавлених у конкретному комерційному результаті. І далі саме через цей документ можна буде обґрунтовувати і зміну функціонального використання територій, і формування земельних ділянок, і видачу містобудівних умов та обмежень та майбутнє будівництво.

Тому ключове питання в цій історії не лише в тому, що на місці колишніх садків може з’явитися новий житловий квартал. Питання в тому, як саме місто ухвалює такі рішення: хто оплачує планування, хто готує документацію, чи відповідає вона Генеральному плану, чи враховує безпеку майбутніх мешканців і чи справді громада має можливість впливати на цей процес.

Тут і починають вилазити проблеми. Власне, саме їх ми би і хотіли розібрати, давши відповіді на питання про те, як технічний, на перший погляд, документ перетворився на інструмент просування забудови, які зауваження до нього мали ДСНС, екологи, архітектори та учасники громадського обговорення, а головне — хто стоїть за компаніями, що фінансували розробку цього ДПТ.

Що не так з цим ДПТ?

Отже, в місті планують збудувати цілий мікрорайон, який, з уже відомих містобудівних документів, передбачає 24 будинки на 9 та 10 поверхів. Очевидно, що для подібного проєкту місто повинне було провести громадські слухання. І їх провели, тільки от громадськими їх назвати складно, бо відбулись вони без громадськості. Онлайн приєднались представники управління архітектури, розробник документації і представник ТОВ “Кайлас-К” Сергій Владіміров, а також представники інших дотичних структурних підрозділів міської ради. Жодного мешканця мікрорайону, громадського активіста чи стороннього учасника на слуханнях не було.

У тексті ж протоколу слухань, який отримала редакція ЖАР.INFO, зазначено, що станом на день їхнього проведення «пропозицій та зауважень від громадськості не надходило». Це навіть звучить дивно — йдеться про майбутню забудову ВЕЛИЧЕЗНОГО шматка міста, а в жодного містянина не виникло ніяких питань чи зауважень. Ще дивнішим цей факт виглядає на тлі того, що під час подальшого погодження ДПТ зауваження до документації буквально посипалися від різних профільних державних та контролюючих органів.

Цих зауважень виявилося чимало. Одним із найбільш критичних документів щодо цього проєкту ДПТ став лист Головного управління ДСНС у Хмельницькій області, у якому рятувальники висловили 9 серйозних зауважень безпосередньо до цього проєкту. Усі вони стосувались пожежної безпеки майбутнього кварталу: розробники взагалі не передбачили влаштування пожежних гідрантів по усій території детального проєктування, не всі житлові комплекси, зокрема ЖК “Перлина Проскурова” і ЖК “Софія”, передбачають в’їзди для спецтехніки, а проїзди між будинками вузькі, що ускладнюватиме роботу пожежників. 

Не менш кричущою виявилася ситуація з цивільним захистом населення в умовах воєнного стану. Фактично у проєкті ДПТ для нового житлового кварталу на 4 тисячі мешканців на момент розгляду не було представлено розділу щодо інженерно-технічних заходів цивільного захисту та облаштування укриттів — і це на 5 рік повномасштабного вторгнення.

Цей факт відкрито обговорювався під час засідання архітектурно-містобудівної ради. Тоді експерти з питань цивільного захисту поцікавилися, де ж саме в проєкті укриття, а в.о. начальника управління архітектури Марина Вінер наголосила, що згідно з чинним законодавством без розробленого розділу цивільного захисту детальні плани території взагалі не готуються до затвердження. Втім, це важливе зауваження потім було просто проігнороване, а проєкт ДПТ поспішно винесли на голосування і більшістю голосів рекомендували в такій редакції до затвердження.

Соціальна інфраструктура майбутнього кварталу теж виглядає номінальною. Так, у документації заявлено вбудований дитячий садок на 200 місць. Однак представники Обласного представництва спілки архітекторів звернули увагу, що на графічних матеріалах проєкту ДПТ для цього дитсадка фактично не передбачено окремої території для прогулянок та ігрових майданчиків. Тобто дитсадок у документації є, але повноцінної території для його функціонування на схемах не показано.

Зауваження до проєкту ДПТ виникли і під час процедури стратегічної екологічної оцінки. У звіті СЕО зазначено, що лише близько 45% території є придатними для будівництва, а решта території має природні та інженерно-геологічні обмеження. Йдеться, зокрема, про круті схили понад 15%, які можуть бути зсувонебезпечними, заболочені ділянки заплави, території з високим рівнем ґрунтових вод та зони можливого підтоплення повеневими водами річки Південний Буг. У документації також згадуються території розвитку карстових процесів.

Окремі зауваження до ДПТ висловив Департамент природних ресурсів та екології Хмельницької ОВА. У листі посадовці зазначили, що частина проєктованої забудови потрапляє у межі прибережної захисної смуги річки Південний Буг.

Нагадаємо, що відповідно до Водного кодексу України, у межах 100-метрової прибережної захисної смуги діють обмеження щодо житлового будівництва.

Ще одне питання стосувалося станції прийому рідких побутових відходів, яка розташована посеред території майбутньої забудови. У листі вже Держпродспоживслужби зазначалося, що з матеріалів проєкту ДПТ незрозуміло, яким чином після реалізації проєкту буде організовано утилізацію та вивезення рідких побутових відходів.

Тут важливим стає факт того, що звіт про стратегічну екологічну оцінку, як виявилося, робив той же розробник, що і проєкт ДПТ. 

“При розробці розділу “Звіт про стратегічну екологічну оцінку” наявний конфлікт інтересів. Екологічні інституції до складання завданні і дослідження території не залучались. Розробником детального плану території  і зазначеного звіту є одна особа архітекторка Н. Воробйова. По факту ніякої перевірки екологічних ризиків не відбулось.  Аналіз екологічних перетворень не проведений. Зміна функціонального призначення з земель рекреації (зелених насаджень) на землі житлово-громадської забудови прихована від  інвесторів,” — зазначає архітектор Сергій Козак.

Тобто чи міг розробник повністю уникнути конфлікту інтересів і не зробити екологічний звіт таким, що відповідатиме реальній ситуації, а не запитам забудовників? Питання риторичне знову ж таки.

Усі зауваження — «враховано»

Після отримання зауважень від ДСНС, екологів, Держпродспоживслужби та інших органів у межах процедури погодження була підготовлена «Довідка про консультації з органами виконавчої влади». У цьому документі управління архітектури та містобудування узагальнило отримані зауваження до проєкту. Навпроти більшості зауважень державних органів у таблиці міститься коротка відповідь — «враховано».

Такі позначки є, зокрема, навпроти зауважень ДСНС щодо цивільного захисту, пожежних проїздів, водопостачання для пожежогасіння та протипожежних відстаней.

У довідці про врахування зауважень зазначено, що пропозиції екологічних органів щодо прибережної захисної смуги річки також були враховані. Водночас документ не містить жодного опису того, які саме зміни внесли до проєкту ДПТ після отримання та опрацювання цих зауважень.

Хронологія погодження також викликає запитання. Зауваження від профільних органів надходили впродовж процедури погодження, однак уже через короткий проміжок часу в документах з’являлися позначки про їхнє повне врахування. При цьому окремі зауваження стосувалися фундаментальних характеристик проєкту, які складно усунути шляхом технічних правок за кілька тижнів чи місяців.

Особливо це стосується зауважень щодо прибережної захисної смуги. Її межі визначаються чинним законодавством і не можуть бути змінені рішенням розробника детального плану території. Якщо ж для усунення зауважень змінювалася би конфігурація забудови або межі планувальних рішень, це мало б призвести до доопрацювання проєкту та оприлюднення його в оновленій редакції для громадськості. Втім документів, які б дозволяли простежити такі зміни, у відкритому доступі немає.

Аналогічні питання виникають і щодо інших зауважень, які стосувалися безпекових питань та інфраструктурних аспектів. Наприклад, складно встановити яким чином за короткий проміжок часу могли бути усунені зауваження щодо об’єктів цивільного захисту чи інших суттєвих елементів містобудівної документації. Відсутність порівняльних матеріалів або оновленої редакції ДПТ не дає можливості перевірити, чи йшлося про реальне доопрацювання документації, чи лише про формальне погодження.

Станом на 23 березня 2026 року, згідно з відповіддю управління архітектури та містобудування на запит ГО «Жіночий Антикорупційний Рух», цей детальний план території офіційно перебував «на стадії розроблення та не є затвердженим».

Попри це, документація вже пройшла стратегічну екологічну оцінку, громадські слухання та розгляд на архітектурно-містобудівній раді. Тобто,  залишився лише один крок — дати цей документ затвердити депутатам Хмельницької міської ради, які, як показує попередній досвід, зазвичай навіть не ставлять додаткових запитань, просто натискаючи кнопку «ЗА».

Соціальне житло чи забудова зеленої зони?

Другий проєкт ДПТ на лівому березі Південного Бугу офіційно презентують як соціально важливу ініціативу — будівництво житла для ВПО за експериментальною урядовою програмою. Фактично у заплаві Південного Бугу планують звести два 9-поверхові будинки на 153 квартири. Під них місто підібрало дві ділянки, загальна площа яких становить 0,6 гектара, і запропонувало їх Міністерству розвитку громад та територій України.

Чому було обрано саме ці ділянки і які вимоги були до землі під забудову, Хмельницький міський голова Олександр Симчишин пояснює так:

“Немає ще ніяких вимог. Вимог до земельної ділянки немає. І нормативні документи тільки напрацьовуються членами робочої групи. […] Вона має бути в межах територіальної громади і підпадати під будівництво багатоквартирного житла. Зрозуміло, що коли цей процес буде відбуватися, містобудівний розрахунок буде подаватися, тоді вже буде визначатися все відповідно до державних будівельних норм. Не до кінця навіть є розуміння, хто буде замовником. Чи це буде структурний підрозділ міської ради, чи це буде комунальне підприємство. Але для того, щоб в пілот зайти, ми земельну ділянку маємо подати.”

Архітектор Сергій Козак із цим не погоджується. Він зазначає, що для участі в програмі вже були напрацьовані критерії: перевагу мали громади з підготовленою земельною ділянкою понад 1 гектар, відповідним цільовим призначенням і чинною містобудівною документацією, яка не потребує змін для початку будівництва.

“Хоча цей кейс запроваджувався під красивою вивіскою з метою реалізації експериментального проєкту щодо створення фонду соціального орендованого житла та надання його в оренду під егідою Міністерства розвитку громад і територій. Але для цієї програми міністерство напрацювало вимоги. Серед них: перевагу отримають громади з підготовленою земельною ділянкою площею понад 1 гектар із відповідним цільовим призначенням, а також з актуальним Генеральним планом або комплексним планом просторового розвитку, який не потребує змін для початку будівництва. Проєкт спрямований на формування повноцінного життєвого середовища, тому земельна ділянка має розташовуватися в радіусі до 500 метрів від закладів дошкільної та загальної середньої освіти, медичних установ, ЦНАПів та закладів соціального захисту. Жодному з цих критеріїв ділянка не відповідала,” — зазначає архітектор Сергій Козак. 

На перший погляд, ідея виглядає беззаперечно потрібною, адже йдеться про житло для людей, які через повномасштабну війну були змушені покинути свої домівки або втратили їх. Але саме в цій історії соціальна мета не знімає ключового питання: чому для такого будівництва обрали територію, яка за Генеральним планом міста Хмельницького є зоною зелених насаджень. І саме це питання відображене в письмових зауваженнях до рішення депутатів одразу від двох структурних підрозділів міськради. Ще раз — навіть міська рада взялася критикувати рішення… міської ради. 

Схожу позицію фіксувало й саме управління архітектури. У висновку тодішньої виконувачки обов’язків начальника управління архітектури Юлії Лісової зазначалося, що згідно з Генеральним планом міста, затвердженим рішенням від 29 грудня 2022 року №6, потенційні земельні ділянки розташовані на території зелених насаджень спеціального призначення та загального користування.

Тобто ще на старті міська рада мала документи, які прямо фіксували проблему: житлове будівництво пропонували планувати на території, яка за чинним Генпланом має іншу функцію. Попри це, процес розроблення проєкту детального плану території запустили. А під час громадських слухань розробник, який вже в документації самовільно змінив цільове призначення земельної ділянки на «землі житлової та громадської забудови», директор ТОВ «Кайлас-К» Сергій Владіміров назвав це опискою. До слова, ці громадські слухання майже нічим не відрізнялись від слухань по новому кварталу: короткі, з представниками профільних установ міської ради і онлайн. Більшість учасників громадських слухань, дотичних до Хмельницької міської ради, голосували за підтримку проєкту, а ДПТ рекомендували до затвердження.

“Згідно з затвердженою містобудівною документацією виділена проектом ділянка є в плані зонування землями рекреаційного призначення Р-2, а в скорегованому генеральному плані землі зелених насаджень загального призначення.  Проєктанти в своїй пояснювальній записці  до ДПТ зазначають в п.1.2.1 та п1.5 що сучасне (існуюче) використання земель це землі житлово-громадської забудови. На основі цієї неправдивої  інформації виконавець пропонує  присвоїти ділянці цільове призначення: 02.03 Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Такі незаконні дії є неприпустимими, вводять в оману інвесторів Програми уряду, наносять шкоду громадським інтересам та екології міста, негативно вплинуть на екосистему заплави річки Південний Буг,” — пояснює архітектор Сергій Козак.

Однак йдеться не про технічну дрібницю. Це базове питання для всієї документації: що саме планують забудовувати — вже наявну житлову територію чи зелену зону, яку пропонують змінити через затвердження нового містобудівного документа під житло.

До цього містобудівного документа були зауваження і щодо цивільного захисту. Присутні члени ради запитали про відсутність захисної споруди цивільного захисту. Їх просто не було, а без таких документів відповідно до законодавства розгляд цього ДПТ мали б зупинити. Мали б, але не зупинили.

Традиційно серед основних зауважень: 

• пожежна безпека майбутніх забудов і проблемний доступ для спецтехніки;
• розміщення житлового будівництва та паркінгу в межах прибережно-захисних смуг водойм;
• відведення поверхневих стічних вод до резервуара-накопичувача та очисних споруд, яких не виявилось на кресленнях; 
• незрозуміла утилізація та вивіз рідких побутових відходів та  очистка дощових вод.

“Зазначені в ДПТ містобудівні перетворення шкодять громаді, не виконують рішення ХМР, не вирішують соціальні, природоохоронні функції, несуть ризики погіршення якості розпланування, доступу громадян до водних об’єктів, не сприяє створенню єдиного архітектурного ансамблю, вирішенню транспортних і інших проблем. Не відповідають принципам комфортного і зеленого міста, порушують низку вимог Законів і Постанов КМУ, не враховані зауваження громадян,” — наголошує архітектор Сергій Козак.

Зручний розробник для складних ДПТ

Обидва проєкти ДПТ та дві стратегічні екологічні оцінки до цих проєктів готувало ТОВ «Кайлас-К». Юридична особа зареєстрована у 2011 році Ольгою Гуменюк з пропискою в Івано-Франківську. У 2016 році тут з’являється новий підписант — Сергій Владіміров. А разом з ним в діяльності юридичної особи з’являється і новий КВЕД — 71.12 — діяльність у сфері інжинірингу, геології та геодезії, надання послуг технічного консультування в цих сферах. З того ж моменту “Кайлас-К”, за даними публічного модуля аналітики BI Prozorro, починає отримувати підряди від органів місцевого самоврядування. Як правило, це розробка генерального плану населеного пункту. У 2020-му замість Гуменюк в перелік власників увійшла Світлана Матковська з Кам’янця-Подільського. Тоді ж фірма почала масштабуватись на західні регіони, та рости до умовної групи компаній, до якої мають причетність посадовці місцевої влади. Так, наприклад, одним з партнерів “Кайлас-К” у фактично однойменному консорціумі “Кайлас” Олександр Юськов з Хмельницького. Він же значиться співвласником київської фірми “КАЙЛАС АЕРО/ГІС ТЕХНОЛОГІЇ”, частку в якій декларує і Ольга Юськова. На сайті Хмельницької міської ради жінка вказана, як в.о. начальника відділу охорони культурної спадщини, і можна припустити, що Олександр є її чоловіком. В декларації посадовиці даних про чоловіка немає, але є дочка Вєра, яка має по-батькові Олександрівна.

Хто стоїть за компаніями, які оплатили містобудівну документацію

Аналіз компаній, які фінансують розробку ДПТ, а надалі й будуть основними вигодонабувачами такого масштабного будівництва показує: йдеться не лише про будівельний інтерес. Частина юридичних осіб пов’язана з чинними або колишніми депутатами місцевих рад, народним депутатом та представниками політичних сил, які мають вплив на ухвалення рішень у місті й області. 

Так, наприклад, серед цих компаній є ТОВ «ХМЕЛЬНИЦЬКЖИТЛОКОМПЛЕКС». В листопаді 21-го до її складу увійшов депутат Хмельницької міської ради від політичної партії “ВО “Батьківщина” Олександр Скочеляс. І хоча зараз він вже звідти вийшов, директором і власником продовжує значитися родич його дружини — Олександр Лапуцький.  Другою юридичною особою є ПП «ПРОПОЗИЦІЯ». З 2011 року серед бенефіціарів фірми фігурує батько вже згаданого депутата – Анатолій Скочеляс.  

Керівник ТОВ «ХМЕЛЬНИЦЬКЖИТЛОКОМПЛЕКС» Олександр Лапуцький телефоном зазначив, що цей детальний план території забирали розробляли виключно для того, щоб прокласти дорогу, зокрема і до ЖК “Європейський квартал” та ділянки, якою користується ПП “Пропозиція”. Щодо забудови всього мікрорайону, за словами Олександра Лапуцького, йому нічого не відомо і він цим не займається.

Серед тих, хто оплатив розробку ДПТ є і ТОВ «ХМЕЛЬНИЦЬКЖИТЛОБУД-1». Вона зареєстрована у квітні 2023 року. Єдиним засновником, власником та керівником цієї компанії є Юрій Ребих.  У грудні 2025 року він як представник автомийки під брендом “ОТТО” отримував місцеву нагороду “Народний бренд”. Торгова марка “ОТТО” належить дружині депутата Хмельницької міської ради від політичної партії “За майбутнє” Віталія Коліщака – Ользі. Ми зателефонували до Юрія Ребиха, щоб розпитати про детальний план, у розробку якого інвестувала його юридична особа. Втім, підприємець так і не зміг згадати про що йдеться, і що з цим детальним планом він не ознайомлений.

“На даний момент я нічого не можу сказати, тому що це не запущений процес. Я ще не ознайомлений з детальним планом,” — зазначив телефоном Юрій Ребих. 

Ще одна фірма — ТОВ «РЕМБУД-ІНВЕСТ» і вона орендує найбільшу ділянку в кварталі — 5 гектарів. Її власником є колись депутат Хмельницької, а нині — Верховної ради Сергій Мандзій. Допомагати йому в забудові буде кілька генпідрядників, зокрема й “Платинумбуд” депутата Хмельницької обласної ради від “Команди Симчишина” Руслана Лещишина. 

Ми зателефонували до керівника ТОВ “РЕМБУД-ІНВЕСТ” Вадима Побережного. Він зазначив, що цією ділянкою вони не займаються, там забудовують її інші підприємці і скерував до одного із суборендарів. Представниця компанії, яка будує ЖК «Софія» на частині території, охопленої ДПТ, Ольга Вінцковська повідомила, що забудовника не залучали до розробки документації та не знайомили з її остаточною редакцією. За її словами, про детальний план у компанії дізналися вже після появи перших схем і мали власні зауваження до окремих рішень, зокрема щодо майбутньої дороги та використання частини орендованої земельної ділянки. Водночас вона наголосила, що компанія займається виключно будівництвом житлового комплексу і не брала участі у підготовці ДПТ. «Чітко ми нічого не погоджували, ніякого детального плану», — наголосила Ольга Вінцковська. 

Керівник ТОВ “Платинумбуд” Віталій Мартинюк підтвердив, що фірма долучалась фінансово до розробки детального плану території, і розмір частки залежав від розміру ділянки. За його слова, розробляли документацію для прокладання дороги до вже існуючого об’єкту. 

Історія з двома ДПТ у Хмельницькому показує не окрему технічну помилку, а системну проблему містобудівного управління. Документи, які мали б деталізувати Генеральний план, фактично стають інструментом зміни функції територій під конкретні проєкти. Це відбувається попри зауваження юристів, архітекторів, ДСНС, екологів і громадськості. Якщо такі ДПТ затверджуватимуть без перегляду та належного врахування зауважень, місто ризикує отримати нові житлові масиви без достатньої соціальної інфраструктури, без належного цивільного захисту і з подальшою втратою зелених територій. 

Підготували Альона Береза, Світлана Русіна, Марія Турчина

Здійснено за підтримки програми «Сильніші разом: Медіа та Демократія», що реалізується Всесвітньою асоціацією видавців новин (WAN-IFRA) у партнерстві з Асоціацією «Незалежні регіональні видавці України» (АНРВУ) та Норвезькою асоціацією медіабізнесу (MBL) за підтримки Норвегії. Погляди авторів не обов’язково відображають офіційну позицію партнерів програми