У Хмельницькому комунальне підприємство, створене для організації роботи міського пасажирського транспорту, стало користувачем щонайменше 14 земельних ділянок. Формально це землі під автостоянки, паркінги та транспортну інфраструктуру. Але частина з них згодом опинилася в орбіті житлово-комерційних проєктів, приватних забудовників і компаній, пов’язаних із місцевими політиками та депутатами.

Ми проаналізували три такі історії: забудову біля дендропарку “Поділля” на місці згорілого кафе “Марися”, масштабний комплекс на Прибузькій та ділянку на Молодіжній. У всіх трьох випадках спільним елементом є комунальна земля, яка через КП стала ресурсом для комерційного використання.

Земля під забудову для чергового комунального підприємства

Земельні ділянки у постійне користування комунальне підприємство по організації роботи міського пасажирського транспорту активно почало отримувати з 2018 року. Ділянки депутати виділяють на сесії під будівництво паркінгів та іншої транспортної інфраструктури: СТО, мийки тощо. Загалом практика здається нормальною: ось наше комунальне підприємство, яке заробляє на приватному паркуванні, місто дає йому ресурс для заробітку, комунальне підприємство створює робочі місця, сплачує податки. Проте в цій історії є нюанс.  

Нюансом є те, що ділянки забудовуватимуть приватні компанії, і не зовсім транспортною інфраструктурою, а комерційними об’єктами — частиною величезних житлових комплексів. Це  стає можливим завдяки внесенням змін у містобудівну документацію. При аналізі документів питань більше, ніж відповідей — яку вигоду отримує комунальне підприємство.   

Що приховує насправді “транспортне” комунальне підприємство?

Комунальне підприємство з організації роботи міського пасажирського транспорту створене 30 жовтня 2003 року. Його основний вид діяльності — допоміжне обслуговування наземного транспорту. Одноосібним засновником підприємства є Хмельницька міська рада, а статутний капітал наразі становить 1,56 мільйона гривень. Керує підприємством Віталій Когут.  

Попри транспортний профіль, діяльність підприємства не обмежується лише перевезеннями чи обслуговуванням транспорту. Згідно з даними реєстрів, КП також здійснює діяльність у сфері оренди нерухомості, що дозволяє йому отримувати дохід від майна.  Фактично підприємство управляє низкою об’єктів у місті. Окрім автостанції №4, це також платні стоянки та парковки. Саме через ці об’єкти КП виступає не лише як транспортний оператор, а й як балансоутримувач міської інфраструктури, яка може використовуватись у комерційних цілях.

За даними реєстрів, у користуванні КП перебуває 19 транспортних засобів, тоді як у власності — лише 4.

Фінансові показники КП демонструють поступове зростання доходів — із близько 2,5 мільйона гривень у 2021 році до понад 5,7 мільйона гривень у 2025-му. Водночас підприємство не демонструє стабільної прибутковості. 

За офіційною звітністю, яку надала Хмельницька міська рада, рівень зношеності основних засобів КП по організації роботи міського пасажирського транспорту є одним із найвищих серед комунальних підприємств Хмельницької громади. Іншими словами, понад три чверті активів підприємства є фізично або морально зношеними.

При цьому ще у 2021 році підприємство входило до переліку тих, де вибуття основних засобів переважало над їх оновленням. Фактично це означає, що активи підприємства не лише зношуються, а й не відновлюються належним чином. 

Втім насправді цінним активом для підприємства є земля та нерухомість. 

Справжні скарби комунального підприємства

Попри транспортне спрямування, у постійному користуванні підприємства перебуває щонайменше 14 земельних ділянок. Частина з них не має чітко визначеного цільового призначення або використовується під інфраструктуру, яка не пов’язана безпосередньо з організацією пасажирських перевезень. Окремі ділянки були передані підприємству рішеннями міської ради, а в окремих випадках — через договори суперфіцію, тобто з правом забудови. У такій конфігурації КП, яке за своєю природою не є забудовником, фактично може виступати як проміжна ланка у передачі земель під будівництво.

* Таблиця сформована на основі відповіді управління земельних ресурсів Хмельницької міської ради та інформації про земельні земельні ділянки в аналітичній системі YouControl

Підприємство, яке оперує значним обсягом комунального майна і земель, має критично високий рівень зношеності своїх активів і обмежені можливості для їх оновлення. На цьому тлі особливої уваги набуває те, як саме використовується ресурс, який фактично залишається найбільш цінним у розпорядженні підприємства — земельні ділянки.

Спойлер: замість того, щоб бути базою для розвитку транспортної інфраструктури, ці землі стають інструментом для реалізації сторонніх проєктів, зокрема для забудови житлом. 

Як комунальна земля стає ресурсом для забудови

З відповіді управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради видно, що забудова на частині земельних ділянок супроводжується тривалою історією видачі та зміни містобудівних умов і обмежень (далі — МУО). Зокрема, по окремих об’єктах у місті МУО видавалися ще у 2019 році, а згодом неодноразово змінювалися у 2023 та 2025 роках. Така динаміка свідчить про коригування параметрів забудови вже в процесі реалізації або підготовки проєктів.

Серед таких об’єктів – забудова земельної ділянки по вулиці Прибузькій, 5/1-Б. Це колишня зелена зона, де вже багато років зводять скандальний ЖК “Спорт Сіті”. Тож у 2019 році на ділянку поруч з ним були видані містобудівні умови, а у 2023 і 2025 роках в них внесли зміни. 

 Аналогічна історія з видачею та внесенням змін сталась ще з двома ділянками. Так, для об’єкта по вулиці Молодіжній, 14/1 містобудівні видали у 2020 році, а для забудови на проспекті Миру, 103/3-А  — у 2025 році.

Серед наданих документів є містобудівні умови та обмеження для нового будівництва пункту технічного обслуговування та мийки з облаштуванням майданчика для паркування автомобілів по вулиці Молодіжній, 14/1 у Хмельницькому. Замовником цього будівництва виступає саме комунальне підприємство по організації роботи міського пасажирського транспорту, а цільове призначення земельної ділянки відповідає обслуговуванню транспортної інфраструктури. Тобто фактично КП, створене для організації пасажирських перевезень, перетворилося на посередника у використанні міської землі під комерційну забудову. 

Детальний план території: старт планів для майбутньої забудови

Територія на проспекті Миру — це три земельні ділянки, які межують з пам’яткою садово-паркового мистецтва місцевого значення дДендропарком “Поділля”. І це не єдина спроба вклинити у цій місцевості житловий комплекс. Про нещодавні рішення міської ради можна прочитати тут. Тож черговий детальний план території для цієї частини міста поблизу із парком розробляли у 2023 році. Його розробляли одразу на три земельні ділянки, які мають різне функціональне призначення залежно від містобудівної документації. Місцеві знають це місце за назвою згорілого придорожнього кафе “Марися”. І це важливо, щоб ви запам’ятали саме цю народну назву. 

За Генеральним планом 2008 року ці ділянки були у різних категоріях. Попри те, що дві з них були територіями садибної забудови, усі три були віднесені до зелених насаджень та об’єктів природно-заповідного фонду (далі — ПЗФ). Після внесення змін до Генерального плану в грудні 2022 році всі три ділянки отримали інше функціональне призначення. Вони визначені як проєктні території багатоквартирної житлової забудови з одночасним збереженням окремих обмежень, зокрема часткового віднесення до охоронних зон об’єктів природно-заповідного фонду та пам’яток культурної спадщини, а також до територій вулиць і доріг у межах червоних ліній. Ніхто не готував ці земельні ділянки під забудову? Питання риторичне.

Водночас план зонування території міста фіксує змішане використання цих ділянок: частина з них належить до зони багатоквартирної житлової та громадської забудови, частина — до зони природно-заповідного фонду, а також до зон ділової активності та транспортної інфраструктури. Окремі ділянки повністю або частково залишаються у межах природоохоронних територій.

Однак детальний план території, затверджений у 2023 році для цієї частини міста, вже визначає всі три ділянки як території багатоквартирної житлової забудови, що фактично закріплює зміну їх функціонального використання порівняно з попередніми містобудівними документами.

Про нього зараз і розповімо, а також про громадські слухання, на яких він розглядався та затверджувався.

Детальний план територія – не прості зміни

Детальний план території, обмеженої вулицями Сільськогосподарською, Старокостянтинівським шосе та проспектом Миру у Хмельницькому, передбачає нову забудову на земельній ділянці на проспекті Миру, 103/3-А. Ця земля перебуває у користуванні комунального підприємства по організації роботи міського пасажирського транспорту. Водночас підприємство через договір передало функції замовника будівництва ще ТОВ «Проспект-Д». Тобто фактично комунальна земля залишається у власності громади, але функції замовника будівництва вже передані приватному забудовнику.

У самому ДПТ зазначено, що на ділянці площею близько 0,22 гектара планується зведення багатофункціонального готельно-житлового комплексу з вбудованими комерційними приміщеннями. Проєктом передбачено будівництво 9-поверхового будинку висотою понад 26 метрів, у якому заплановано 126 квартир на 200 людей.

Окремо проєкт передбачає 68 машиномісць для обслуговування 126 квартир, що означає потенційну нестачу місць для паркування та створення додаткового навантаження на сусідні ділянки і безпеку руху. З урахуванням того, що територія вже інтегрована у міську забудову, збільшення транспортного потоку може вплинути на пропускну здатність прилеглих вулиць та рівень шумового навантаження.

У документі також закладено доволі широкі можливості для змін. У ньому прямо зазначено, що на наступних етапах проєктування можуть коригуватися як архітектурні рішення, так і технічні показники забудови. Тобто після затвердження детального плану території забудовник фактично отримує можливість переглядати ключові параметри майбутнього об’єкта. А це може означати збільшення площ забудови, зміну масштабів будівництва та додаткове навантаження на територію. 

Таким чином, детальний план території передбачає реалізацію багатоквартирної житлово-комерційної забудови, в тому числі на комунальній землі, за участі приватного замовника, із високою щільністю населення, мінімальними показниками озеленення та обмеженою кількістю паркомісць.

Ще дві ділянки площею 0,1 та 0,0994 гектара вже перебувають у приватній власності. ТОВ «Проспект-Д» користується ними на підставі договорів на право забудови. Їхнє цільове призначення вже прямо передбачає будівництво багатоквартирного житла з комерційними приміщеннями.

У пояснювальній записці до детального плану території окремий розділ присвячений екології. У ньому переважно йдеться про дотримання санітарних та протипожежних вимог. Водночас аналіз документа свідчить, що оцінка можливого впливу забудови на довкілля могла бути доволі поверховою.

Попри те, що на відносно невеликій території планують звести житло для значної кількості людей, проєкт передбачає лише мінімальну норму озеленення — 6 квадратних метрів на одного мешканця. Це означає, що зелених зон може виявитися недостатньо для того, щоб стримувати шум, затримувати пил і частково очищувати повітря.

Крім того, значну частину ділянки планують зайняти дорогами, парковками, тротуарами та іншими твердими покриттями. Через це дощова вода гірше вбиратиметься в ґрунт, що може збільшити ризик підтоплень після сильних опадів. Також такі поверхні швидко нагріваються в спеку, через що територія може ставати значно гарячішою влітку.

У самому документі визнають, що одним із головних джерел забруднення стане автомобільний транспорт. Однак конкретних заходів, які б дозволили зменшити його вплив на повітря та рівень шуму, у проєкті практично не прописано.

При цьому розробники прямо зазначають, що окремі параметри забудови можуть змінюватися на наступних етапах проєктування. Тож фактичне навантаження на територію, кількість транспорту та вплив на довкілля можуть виявитися більшими, ніж прогнозується зараз.

Громадські обговорення без обговорення

Процедура громадського обговорення цього детального плану території розпочалася у листопаді 2022 року та тривала до 19 грудня цього року. Повідомлення про її проведення публікувалися у друкованих виданнях, окрім офіційного сайту міської ради, через що було важко дізнатися про їхнє проведення вчасно. Самі громадські слухання відбулися 19 грудня 2022 року у приміщенні школи.  Варто зазначити, що навіть є запис цих слухань, однак на ньому видно лише колишніх посадовців управління та представника розробника ДПТ ТОВ «Кайлас-К», тобто всього три людини у кадрі. Зробити висновки щодо присутності громадськості є неможливим.

Попри те, що йшлося про масштабні містобудівні зміни, участь у слуханнях за інформацією профільного управління взяли лише 7 представників громадськості. Від міської влади були тоді присутні в.о. начальника управління архітектури Максим Дружинін та начальниця відділу генплану Юлія Музика (видно на скриншоті). Згідно з протоколом, під час слухань не було озвучено жодного запитання, зауваження чи заперечення. Також за весь період обговорення до міської ради не надійшло жодної письмової або електронної пропозиції. Сам розгляд матеріалів тривав близько 30 хвилин на три детальні плани території. Стабільна вже швидкість для розгляду та затвердження детальних планів території в Хмельницькому. Після цього слухання були визнані такими, що відбулися, а вже 20 грудня 2022 року Максим Дружинін підписано наказ про затвердження їх результатів.

Під час розгляду проєкту на архітектурно-містобудівній раді 15 лютого 2023 року члени ради висловили зауваження. Так, Тарас Козюк звернув увагу, що житлову забудову планують поруч із дендропарком «Поділля», у межах охоронної зони, де таке будівництво обмежене. Водночас він запропонував прибрати з назви слово «житловий» і визначити об’єкт як «готель чи апартаменти», а також зменшити поверховість. Рада підтримала цю пропозицію.

Також Тарас Козюк вказав на порушення санітарних норм через близькість складських об’єктів та АЗС. Окремо посадовці та члени ради говорили про дефіцит місць у школах і садках, нестачу паркомісць та відсутність вирішених питань із укриттями. Водночас більшість зауважень рада зафіксувала лише як рекомендації без вимоги змінити проєкт.

Після цього розробник заявив, що зауваження «враховані», однак детального підтвердження змін у документах не надали.

У підсумку, попри озвучені зауваження щодо природоохоронних обмежень, санітарних норм, інфраструктурного навантаження, паркування та цивільного захисту, проєкти не були відхилені або суттєво доопрацьовані. 15 вересня 2023 року Хмельницька міська рада затвердила цей детальний план території, тобто давши цим «зелене світло» для забудови цих трьох земельних ділянок багатоквартирним житловим будинком по факту.

Нові містобудівні на нове будівництво паркінгу

Містобудівні умови та обмеження для будівництва підземного паркінгу на проспекті Миру, 103/3-А у Хмельницькому управління архітектури видало 20 травня 2025 року. Формально йдеться лише про будівництво допоміжного об’єкта — паркінгу для обслуговування житлового будинку. Втім у цьому випадку сам паркінг є частиною значно ширшого процесу забудови території поблизу Дендропарку, яка вже викликала суспільний резонанс (відео та допис ЖАР.INFO щодо затвердження іншого ДПТ поблизу Дендропарку, а також допис у фейсбуці).

Замовником будівництва виступає комунальне підприємство по організації роботи міського пасажирського транспорту. Саме це підприємство є користувачем земельної ділянки площею 0,22 гектара. При цьому власником ділянки залишається Хмельницька міська рада, а підприємство має лише право постійного користування нею. Тобто фактично йдеться про використання комунальної землі, яка була передана для потреб транспортної інфраструктури.

На папері йдеться про будівництво паркінгу на території громадської забудови. Але в документах також зазначено, що цей паркінг має обслуговувати мешканців майбутнього житлового комплексу. Тобто фактично мова може йти не стільки про паркінг, скільки про перший етап реалізації житлового проєкту. За такої логіки допоміжний об’єкт з’являється раніше, ніж саме житло, для якого його будують.

Водночас окремого публічного рішення про зміну призначення ділянки з громадської на житлову наразі немає. Втім сукупність документів свідчить, що територію поступово інтегрують у житлову забудову. Зважаючи на близькість до дендропарку «Поділля», виникає питання: чи не став паркінг своєрідним «троянським конем», через який прокладають шлях для масштабнішого житлового будівництва поблизу природоохоронної території.

Містобудівний розрахунок, який став підставою для видачі МУО, підготувало приватне підприємство «Архітон». У ньому описується можливість будівництва підземного паркінгу площею 825 м² (підземна частина) при мінімальній надземній забудові — лише 33,5 м². Такий підхід дозволяє основний обсяг забудови перенести під землю, що дає своєю чергою можливість обійти більш жорсткі обмеження щодо використання земельної ділянки.

Об’єкт віднесено до класу наслідків СС1 — найнижчого рівня складності, хоча фактично він є частиною інфраструктури для обслуговування багатоквартирного будинку і впливає на навколишню територію. Це дає змогу обійти будь-які погодження з боку контролюючого органу – Державної містобудівної інспекції з питань містобудування.

Окремо варто звернути увагу на суперечність між документами: у містобудівних умовах прямо зазначено, що ділянка розташована в охоронній зоні відповідно до історико-архітектурного опорного плану, що передбачає додаткові обмеження, зокрема щодо збереження зелених насаджень. Водночас у містобудівному розрахунку відсутні будь-які зафіксовані обмеження у використанні цієї землі, ні щодо об’єктів культурної спадщини, ні щодо природно-заповідного фонду, яким є дендропарк. Така невідповідність може свідчити, що частину обмежень на практиці просто проігнорували.

“Відповідно до рішення сесії Хмельницької обласної ради від 26.09.2002 р. №17 розмір охоронної зони Дендропарку складає не менше 30 метрів. Частина ділянки з кадастровим номером 6810100000:18:001:0119 попадає в цю зону. У тексті містобудівних умов і обмежень,  виданих згідно з наказом №171 від 20.05.2025р.  Управління архітектури і містобудування Хмельницької міської ради, планувальні обмеження з природоохоронних вимог відсутні. Закон України “Про природно-заповідний фонд України” регламентує, що в  охоронних зонах не допускається будівництво промислових та інших об’єктів, мисливство, розвиток господарської діяльності, яка може призвести до негативного впливу на території та об’єкти природно-заповідного фонду. Оцінка такого впливу здійснюється в порядку, встановленому законодавством України. У містобудівних умовах і обмеженнях зазначено, що ділянка перебуває в межах зони охорони пам’ятки відповідно до Історико-архітектурного опорного плану міста.  Режим використання території  має забезпечити  фізичне збереження пам’ятки, сприятливе візуальне сприйняття і погодження архітектурних перетворень в уповноважених органах охорони культурної спадщини,” — пояснює архітектор Сергій Козак.

Директор комунального підприємства по організації роботи міського пасажирського транспорту Віталій Когут пояснює, що раніше договір на забудову цієї земельної ділянки уклали з приватним підприємством, яке мало відшкодувати не менше 30 паркоматів, що відповідало б 5% кошторисної вартості будівництва. Пізніше угоду переуклали.

“Відійшли  від  цих  терміналів,  і  було  перезаключено  договір  про  компенсацію  підприємству  5%  від  кошторисної  вартості  об’єкта  будівництва,  яке  буде  здійснено  на  цій  земельній  ділянці.  Раніше  це  було  в  паркоматах,  зараз  це  в  грошовому  еквіваленті.  Ми  ці  кошти  переводимо  в  інші  майданчики,  і  тим  самим будемо  заробляти  кошти  від  реалізації  інших  проєктів”, — зазначив у коментарі журналісткам Віталій Когут.

У підсумку, попри формальну відповідність документів нормативам, цей кейс виглядає як класичний приклад поступової забудови території через «допоміжні» об’єкти. Паркінг, який сам по собі не виглядає значним будівництвом, фактично закріплює інфраструктуру під майбутній багатоквартирний будинок. А використання для цього комунальної землі, переданої підприємству по транспорту, ставить під сумнів відповідність такого рішення інтересам громади, особливо з огляду на близькість до Дендропарку та потенційний вплив на зелену зону.

Готельно-житловий комплекс та паркінг на комунальній землі

Будівництво багатофункціонального готельно-житлового комплексу з торговельним центром на проспекті Миру в Хмельницькому від самого початку супроводжується суперечностями — як щодо законності виданих містобудівних умов, так і щодо використання земель, частина яких перебуває у користуванні комунального підприємства.

Згідно з містобудівними умовами та обмеженнями, замовниками будівництва виступають одночасно приватна компанія ТОВ «Проспект-Д» та комунальне підприємство з організації роботи міського пасажирського транспорту. Таким чином, ідеться про реалізацію комерційного проєкту, для якого передбачалось використання земельної ділянки комунального підприємства.

Ми спробували отримати від управління архітектури та містобудування пакет документів, на підставі яких було видано містобудівні умови та обмеження, однак отримали відповідь, що ці документи вилучені в рамках кримінального провадження.

І справді в реєстрі судових рішень ми можемо побачити рішення, в яких йдеться про відкрите кримінальне провадження, клопотання слідчого та задоволення клопотань на вилучення оригіналів документації. Однак у цих же судових рішеннях ми можемо побачити про яке саме будівництво йшлося. Також нам вдалося віднайти документацію на порталі у сфері будівництва. Розповідаємо про деталі.

 У судових рішеннях в межах кримінального провадження щодо цього будівництва зафіксовано низку можливих порушень. Зокрема, сама концепція об’єкта «готельно-житловий комплекс» може суперечити державним будівельним нормам. Так, у житлових будинках не допускається розміщення готелів чи хостелів, що ставить під сумнів законність видачі МУО під такий тип забудови.

Окрім цього, частина земельних ділянок, на яких планується будівництво, за проєктом оновленого генерального плану міста належить до території садибної забудови. Це означає, що розміщення багатоповерхового комплексу з торговельною функцією на цих ділянках суперечить містобудівній документації на місцевому рівні.

Сумніви викликають і техніко-економічні показники проєкту. Не передбачено повноцінних проїздів для пожежної техніки з усіх сторін будівлі, що є прямим порушенням будівельних норм. Відсутні і обов’язкові елементи прибудинкової інфраструктури, а саме дитячі та спортивні майданчики, зони відпочинку, місця для збору відходів і вигулу тварин.

Окремий блок порушень стосується масштабів забудови. За розрахунками, для такого комплексу мінімально необхідна площа земельної ділянки мала б становити майже 0,8 га, тоді як фактично використовується лише близько 0,42 га. Тобто забудова планується на площі, що майже вдвічі менша за нормативну.

Не менш показовою є ситуація з паркуванням. Для обслуговування комплексу необхідно щонайменше 116 машиномісць, однак у проєкті передбачено лише 100 місць. Частину цієї проблеми намагаються вирішити через окремий проєкт — будівництво майданчика для паркування, який уже планується реалізувати на іншій земельній ділянці.

“Зараз на порталі  ЄДЕССБ (Єдина державна електронна система у сфері будівництва. – Ред.) зареєстровані  дозвіл на виконання підготовчих робіт та дозвіл на виконання будівельних по об’єкту на будівництво багатофункціонального готельно-житлового  комплексу по МУО  згідно з наказом №168 від 14.06.2021р. Всі три ділянки на яких передбачається будівництво також попадають в зони охорони пам’ятки культурної спадщини та зону охорони Дендропарку. Рішення судів допускають отримання  декілька МУО на одну земельну ділянку при виконанні  обмежень щодо забудови,” — зазначає архітектор Сергій Козак.

У підсумку маємо комплексну картину: комерційний багатоповерховий проєкт із ознаками невідповідності будівельним нормам і містобудівній документації, реалізований за участі комунального підприємства, з окремо винесеною інфраструктурою у вигляді паркінгу. І все це доповнено кримінальним провадженням, яке розслідується декілька років, де вже зафіксовано можливі порушення при видачі містобудівних умов та підготовці проєктної документації.

“При проектуванні і протягом багатьох років  натепер сформована земельна ділянка комунальної власності 6810100000:18:001:0119 слугувала для дендропарку єдиною автостоянкою  для відвідувачів. На теперішній час  добавилась ще і меморіальна зона пов’язана з встановленням  флагштока з прапором України. Виведення цієї території  з громадського користування , зробить некомфортним відвідування  громадянами міста в т.ч. і особам з інвалідністю.  Буде причиною використанню сусідніх вулиць для паркування приватних авто, погіршить безпеку автомобільного руху,” — наголошує архітектор Сергій Козак.

Ще одне сприяння забудові через паркінг

Забудова земельної ділянки площею 1,6 гектара по вулиці Прибузькій, що у середмісті Хмельницького, планувалася ще під час видачі містобудівних умов та обмежень у грудні 2019 року. Документи дозволяли забудувати до 45% території та будувати об’єкти висотою до 28 метрів. Паралельно для ділянки розробили проєкт великого багатофункціонального комплексу на вулиці Прибузькій 5/1-Б, із сімома поверхами та паркінгом майже на 800 авто.

“При видачі перших містобудівних умов і обмежень в 2019 році не враховані вимоги чинного на той  час генплану. Згідно з ним ця територія мала використовуватись виключно в рекреаційних цілях і мала відповідне позначення Р1. Усупереч  вимогам ст.1 п.8 та ст.29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” мустобудівні умови і обмеження не базувались на містобудівній документації, а суперечили  їй.  Інформація про планувальні обмеження пов’язана з чином генпланом в тексті містобудівних умов та обмежень відсутня, що може свідчити про службову підробку документа в інтересах третіх осіб,” — пояснює архітектор Сергій Козак.

Паралельно для цієї ж ділянки розроблявся містобудівний розрахунок, у якому деталізували наміри будівництва багатофункціонального комплексу з паркінгом по вулиці Прибузькій, 5/1-Б. У документі зазначено, що загальна площа об’єкта мала перевищувати 77 тисяч квадратних метрів, площа забудови становить 14 400 м2, а поверховість — 7 поверхів. Проєктом також передбачалось будівництво паркінгу на 780 машиномісць. 

У червні 2023 року ТОВ «ТЦ «Прибузький», яке є користувачем сусідньої земельної ділянки по вулиці Прибузькій (будівництво ЖК «Спортсіті»), не заперечило щодо реалізації цього проєкту в частині організації забудови, зокрема шляхом блокування (йдеться про будівництво без відступів між будівлями і забудову через капітальну стіну. — Ред.) до свого об’єкта будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим спортивно-оздоровчим комплексом та паркінгом.

Водночас вже у грудні 2023 року замовник звернувся до управління архітектури із заявою про внесення змін до виданих містобудівних умов. У документі зазначено, що проєктування об’єкта в межах встановленого показника у 45% є неможливим, у зв’язку з чим було запропоновано змінити відповідний пункт і встановити максимально допустимий відсоток забудови на рівні 90%. Таким чином, показник забудови, визначений у містобудівних умовах, було приведено у відповідність до параметрів, закладених у містобудівному розрахунку.

У березні 2025 року для забудови цієї земельної ділянки видано нову редакцію містобудівних умов та обмежень. Вони вже стосувалися проєктування нового будівництва багатофункціонального комплексу з паркінгом і визначали актуальні параметри забудови цієї території.

Згідно з документом, максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки встановлено на рівні 90%, що фактично дозволяє використовувати під забудову майже всю площу земельної ділянки. Граничнодопустиму висоту будівель збільшено до 42 метрів після знову ж таки звернення комунального підприємства, а обмеження щодо щільності населення взагалі не встановлюються. При цьому серед умов зазначено лише стандартні відступи від меж ділянки та вимоги щодо врахування будівельних норм, інженерних мереж і благоустрою території без конкретизації показників, до прикладу, озеленення.

Розрахунок також містить показники функціонального наповнення об’єкта: передбачено 348 квартир із орієнтовною кількістю мешканців — 720 людей. Будівництво планується реалізовувати поетапно, у кілька черг, із поєднанням житлових секцій, торговельних приміщень та підземного і наземного багаторівневого паркінгу. Загальна кількість машиномісць визначена на рівні 780.

Отже, будівництво багатофункціонального комплексу передбачено здійснювати поетапно у 4 черги з поділом на пускові комплекси. У межах першої черги планується зведення об’єктів, що включають підземний паркінг, передбачений також як укриття, а також торговельні приміщення. Друга черга передбачає подальший розвиток паркінгової та комерційної складової — із будівництвом підземного паркінгу та наземного багаторівневого паркінгу разом із торговельними приміщеннями.

У третій черзі до проєкту додається житлова забудова: поряд із підземним паркінгом та торговельними площами передбачається будівництво житлових секцій. Четверта черга зосереджена на розвитку паркінгової інфраструктури — зокрема підземного та наземного багаторівневого паркінгу.

Таким чином, реалізація проєкту розподілена на 4 черги та передбачає поступове формування комплексу з поєднанням паркінгу, комерційних площ і житлової забудови.

Водночас проєкт передбачає дуже щільну забудову території: забудувати планують майже всю ділянку, близько 89% при максимально допустимих 90%. У документі зазначено, що зелені насадження на ділянці відсутні, а серед планувальних обмежень вказано, що санітарно-захисні, водоохоронні та інші охоронні зони для цієї території не встановлені. Нагадаємо, що неподалік цієї земельної ділянки протікає річка Південний Буг з одного боку, а з іншого наявний водовідвідний канал.

Таким чином, нові містобудівні умови та містобудівний розрахунок 2025 року зафіксували масштабну модель забудови, яка передбачає максимально інтенсивне використання ділянки в центральній частині міста з поєднанням житлової, комерційної та транспортної функцій у межах одного комплексу. І це все на землі комунальної власності, яка знаходиться у постійному користуванні у комунального підприємства по організації роботи міського пасажирського транспорту.

“Пізніше нові містобудівні умови і обмеження на цю ділянку не розроблялись, натомість в містобудівні умови та обмеження 2019 року неодноразово вносились суттєві зміни. Так у 2023 році  змінились вимоги щодо максимального відсотка забудови з 45 до 90%. У 2025 році гранично допустима висота з 28.4 до 42 метрів. При цьому блюзнірством виглядає вимога до максимального збереження зелених насаджень. Хоча назва об’єкта не зазнала змін він з багатофункціонального комплексу з паркінгом перетворився на багатоповерховий житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями торгівлі з паркінгом. Комунальне підприємство по організації роботи міського пасажирського транспорту, займається не своєю сферою відповідальності, розвитком транспортної інфраструктури, а протягує бізнес-інтереси комерційних структур.  Фактично відбувається будівництво житлового будинку без придомових територій, в обхід визначених в ДБН характеристик по щільності забудови. Під загрозою є незаконне використання  прибережно-захисних смуг Південного Бугу і дренажних каналів в інтересах забудовника,” — зазначає аріхтектор Сергій Козак.

За словами директора комунального підприємства по організації роботи міського пасажирського транспорту Віталія Когута, договір на забудову цієї земельної ділянки уклали ще до того, як він очолив підприємство. Так, приватний забудовник має передати комунальному підприємству понад 30 тисяч квадратних метрів. Саме будівництво має відбуватись у три черги. У першій черзі комунальники отримають всі площі підземного паркінгу (в тому числі: захисної споруди цивільного захисту — споруди подвійного призначення для забезпечення укриття для мінімум — 3900 осіб, в тому числі — 3500 відвідувачів Палацу спорту та всю площу експлуатованої покрівлі. Загальна орієнтовна площа — 8 723 квадратних метрів. У другій черзі — 21 925 квадратних метрів і всю площу експлуатованої покрівлі орієнтовною площею 1 071 квадратний метр у третій черзі. 

Договір з цими умовами переуклали у грудні 2025 року. 

“Більше ніхто не давав більше таких відсотків. Зараз, знаю по ринку дають 5-6%, а тут 10%. Комунальне  підприємство,  не  витрачаючи  кошти,  отримує  на  свою  безпосередню  діяльність.  Наше  комунальне  підприємство  займається  організацією  паркувальних  процесів  в  місті — стоянками,  паркувальними майданчиками,  будівництвом  паркінгів.  І  ми  отримаємо  свій  паркінг,  або  квадратні  метри. Я рахую,  це досить  велике  співвідношення  по  відношенню  до  земельної  ділянки,  ми  отримаємо  великий  відсоток  квадратних  метрів,” — пояснює фактичне продовження договору із приватними девелоперами Ввіталій Когут.  

Навіть містобудівні документи по-різному визначають призначення цієї землі. У старому Генплані вона частково належить до зелених зон і територій із природоохоронними обмеженнями. В оновленому Генплані більшу частину ділянки вже віднесли до громадської забудови. Натомість у плані зонування міста ця територія досі позначена як зона зелених насаджень загального користування. Тобто в одних документах цю землю бачать як територію для забудови, а в інших — як зелену зону для громадського користування.

Паркінг від комунального підприємства, але що там насправді

    На окрему увагу в цій історії заслуговує будівництво пункту технічного обслуговування, мийки та майданчика для паркування автомобілів по вулиці Молодіжній, 14/1 у Хмельницькому. Формально цей об’єкт виглядає як частина транспортної інфраструктури, адже замовником будівництва виступало комунальне підприємство по організації роботи міського пасажирського транспорту, а земельна ділянка мала відповідне цільове призначення.

Йдеться про земельну ділянку площею 0,3518 га, яка перебуває у комунальній власності Хмельницької міської ради та передана у постійне користування цього КП ще у 2018 році. Вид використання — під автостоянку.

Фактично підприємство отримало у розпорядження земельний ресурс громади без обмеження строку його користування, що передбачає його використання для виконання функцій КП, а саме забезпечення роботи міського пасажирського транспорту.

Втім, фактична ситуація на місці викликає запитання. Станом на зараз на цій території функціонує приватна автомийка, що не виглядає як об’єкт, який обслуговує потреби міського пасажирського транспорту. 

Як це оформлювалося

Містобудівні умови та обмеження на будівництво були видані у 2020 році профільним управлінням Хмельницької міської ради. Замовником у документах зазначене саме комунальне підприємство через Гульмана Володимира Миколайович, який на той момент був директором цього КП. Тобто проєкт запускали й оформлювали в межах рішень, які ухвалювало саме підприємство.

Містобудівні умови дозволяли забудову висотою до 8 метрів, при цьому забудувати можна було лише невелику частину ділянки, близько 6% її площі.

Також документ містить вимоги щодо збереження зелених насаджень, благоустрою території та дотримання будівельних норм. 

«Передбачити максимальне збереження зелених насаджень, а також передбачити благоустрій прилеглої території з декоративним мощенням тротуарною плиткою, озеленення прилеглої території, зовнішнім освітленням, передбачити збирання побутових відходів підземним способом», — йшлося у містобудівних умовах та обмеженнях забудови.

З озелененням як завжди не склалось? 

Мінімальна забудова — максимум парковки

Втім, ключові висновки дає містобудівний розрахунок.

Згідно з техніко-економічними показниками площа земельної ділянки — 3518 м2,  площа забудови — лише 225,9 м2, загальна площа будівлі — близько 261,5 м2, поверховість — 1 поверх, кількість працівників — 4 людини.

Водночас під майданчик для паркування передбачено 911,7 м2, під проїзди — ще 1764,8 м2, а площа озеленення — лише 487,5 м2.

Фактично це означає, що більша частина ділянки планувалась використовуватися під рух транспорту і стоянку, а будівля мала займати мінімальну частину території.

Тобто основна функція запланованого під будівництво об’єкта не створення інфраструктури для перевезень, а організація паркування та супутнього сервісу (мийка/СТО).

До речі, додатково у документах зазначено, що ще до реалізації проєкту ділянка була частково зайнята легкими навісами, які підлягали демонтажу. Це може свідчити про попереднє використання території під стоянку або іншу комерційну діяльність.

Розрив між документами і фактом

У підсумку формується чітка картина:

• за документами — об’єкт комунального підприємства;
• за параметрами — невеликий сервісний об’єкт;
• за фактичним використанням — територія із ознаками комерційної автостоянки та приватної мийки.

“Автостоянка  по Молодіжній в результаті  дій влади зменшилась в розмірах. Будівництво мийки автомобілів призвело до зменшення на третину  розміру автостоянки і негативно вплинуло на забезпечення мешканців району місцями для зберігання автомобілів. На теперішній час відповідно до Генерального плану міста це територія комунальних об’єктів і   за специфікована, як  автостоянка. Комунальною за видом К-1 ця територія є і в Плані зонування,” — пояснює архітектор Сергій Козак.

З урахуванням того, що земельна ділянка перебувала у постійному користуванні КП, а проєкт ініціював керівник цього ж підприємства, виникає питання: чи відповідає таке використання комунальної землі її призначенню та інтересам громади.

У такій конфігурації комунальна земля фактично перетворюється на ресурс для розміщення комерційного сервісу, формально оформленого як об’єкт комунального підприємства.

Хто ховається за паркінгами на комунальній землі?

Ми вже згадували дві юридичні особи, які мають забудовувати ділянки комунального підприємства. Одна з них, ТОВ «Проспект-Д», яке планує забудову поблизу дендропарку «Поділля». Із червня 2020 року єдиною власницею фірми є хмельничанка Олена Беспалько, яка також балотувалася до Хмельницької облради від партії «Команда Симчишина».

Ми намагалися зв’язатися з Беспалько, однак її номер телефону був поза межами України, а на дзвінки в месенджерах вона не відповіла.

Водночас фірма має зв’язки з оточенням народного депутата Сергія Лабазюка. На момент реєстрації компанії в документах була вказана адреса Андрія Добжанського, сина колишнього голови Волочиської РДА Ігоря Добжанського, якого пов’язували з політичною орбітою Лабазюка. Сам Андрій Добжанський і його бізнес-партнер Микола Заганяч раніше були депутатами Хмельницької міськради від партії «Поруч», яку також пов’язують із Лабазюком. 

Втім, це не єдиний зв’язок цієї фірми з орбітою народного депутата. Свідчить про це і контактний номер телефону, який є спільним для восьми юридичних осіб. Серед цих фірм є ТОВ “АРТХАУС БУДІНВЕСТ”, де співвласниками є Андрій Добжанський та Микола Заганяч. Також цей контактний номер зазначено в декларації нардепа Сергія Лабазюка у розділі юридичних осіб, де він є кінцевим бенефіціаром. Йдеться про ТОВ “Личівка Солар” — остання орендує 5,5 гектара під сонячну електростанцію в селі Личівка Хмельницького району.

Власницею номера є хмельницька адвокатеса Вікторія Вольська. У застосунку-визначнику контактів міститься понад дві сотні тегів для її мобільного номера. Зокрема, ці теги хоч не містять повних офіційних найменувань юридичних осіб, однак вони містять інформацію про те, що Вікторія Вольська юристка одразу в декількох фірмах, в тому числі і ТОВ “АРТХАУС БУДІНВЕСТ”, і ТОВ “Проспект-Д”. Варто додати, що в цих тегах трапляються саме слова та фрагменти, які збігаються з назвами цих юридичних осіб. Але найцікавішим є підпис Вікторія “Марися”. Окрім того, Вольську також ідентифікують як юристку та бухгалтерку ще одного хмельницького забудовника, бізнес-партнера родини Круп — Олександра Каяфи. 

Ми зателефонували до Вікторії Вольської дізнатись про забудову ділянки поруч із дендропарком та її зв’язок з оточенням народного депутата. 

Вікторія Вольська підтвердила, що колись була і засновницею, і юристкою ТОВ “Проспект Д”, але, за її словами, корпоративні права були продані і її вже нічого не пов’язує з цією фірмою. 

До будівництва багатофункціонального комплексу з паркінгом по вул. Прибузька, 5/1-Б в м. Хмельницькому стосунок має депутат Хмельницької міської ради від політичної партії “ВО “Батьківщина” Олександр Скочеляс. Про це свідчить договір, який уклало КП з організації роботи міського пасажирського транспорту з п’ятьма девелоперами, які пов’язані із міським депутатом.

Ми зателефонували до Олександра Скочеляса, щоб отримати від нього коментар щодо цього будівництва. Як пояснив депутат, реалізація цього проєкту розпочалась ще значно раніше.

“У нас в “Спортсіті” передбачався теж багаторівневий паркінг. Але, враховуючи те, що у нас поруч було видано тендер по будівництву цього паркінга, ми прийняли рішення наш паркінг зменшити і збільшити кількість паркомісць на території цього багаторівневого паркінгу в Хмельницькому для комунального підприємства. Тобто враховуючи те, що є багаторівневий паркінг на комунальному підприємстві, ми змінили свій проєкт з багаторівневого паркінгу на інше цільове призначення приміщення. І перепроєктували свій проєкт,” — пояснює Олександр Скочеляс.

За словами забудовника, на реалізації цього проєкту приватні підприємства не зароблять, максимум вийдуть в собівартість, і попри це дали найбільший відсоток площ для комунальних підприємств.

“Ми дали більший відсоток ще до цього. У нас цей відсоток був тоді, коли в нас цей паркінг передбачався. Ми його просто перепрофілювали. Наслідок відсотка був через те, що в нас поруч будівництво, в нас є вже всі комунікації, в нас все налагоджено. І нам було неважко побудувати цей об’єкт майже без прибутку, для того, щоб об’єкт там був,” — зазначає Олександр Скочеляс.

Хмельницький міський голова Олександр Симчишин таку співпрацю комунального підприємства і забудовника-депутата по00000000000000яснює тим, що тут будуються два об’єкти, які проєктувались ще тоді, коли укриття не були обов’язковими, але без них тепер ці об’єкти неможливо здати в експлуатацію. Йдеться саме про ЖК “Спортсіті” та про Палац Спорту. Тож поява цього паркінгу може стати розв’язання єдиної проблеми для двох будівництв. 

“Зараз передбачено законодавством, що об’єкт прийметься в експлуатацію тільки тоді, коли він буде мати укриття. Там укриття має бути щонайменше на 3000 місць. Це космос насправді. Тому варіант номер один: поруч є земельна ділянка комунального підприємства з організації роботи пасажирського транспорту, яке має договір з інвестором, з приватним забудовником на спільну забудову. Приватний забудовник на земельній ділянці нашого підприємства має побудувати паркінг/укриття — споруду подвійного призначення на 3000 людей, яка може використовуватися і для відвідувачів комерційного об’єкту, який він там будує, і для Палацу Спорту. Частина паркінгу мають передати у комунальну власність, щоб цей паркінг міг служити для Палацу Спорту,” — зазначає Хмельницький міський голова Олександр Симчишин.

У січні 2023 року на засідання постійної комісії з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища було винесено звернення ПП “ХЕППІ ГАРДЕН” щодо продажу земельної ділянки на вул. Молодіжна, 14/1 для обслуговування пункту технічного обслуговування та мийки з влаштуванням майданчика для парковки автомобілів. Пропозицію підтримали. Вже влітку 2023 року Хмельницька міська рада прийняла рішення продати цю ділянку ПП “ХЕППІ ГАРДЕН” за 1 683 762 гривень.

За словами директора комунального підприємства по організації роботи міського пасажирського транспорту Віталія Когута, підприємство вирішило повернути місту ділянку, бо вона була невигідна. 

“Там  було  невигідно – досить  мала  кількість  паркувальних  місць  і  по  стоянці,  довготривалого  зберігання вона  невигідна.  Через те, щоб  заплатити  заробітну  плату  чотирьом  працівникам,  які  мали  би  обслуговувати  цю  стоянку,  потрібно  середню  ціну по  ринку – наприклад,  500  гривень  за  один  легковий  автомобіль  в  місяць. Тому потрібно,  щоб  цих  автомобілів  було  130 -120,  щоб  бути  беззбитковими. Тому  і  за  мене (йдеться про період, коли Віталій Когут був призначений на посаду. – Ред.)  ділянку  було  передано  назад  місту,” — пояснив директор комунального підприємства.

Як зазначив директор підприємства, цей договір укладався значно раніше. І тоді ПП “ХЕППІ ГАРДЕН”, за словами директора комунального підприємства, будували для міста три сучасні зупинки громадського транспорту.  

“Це  підприємець,  який  збудував цю мийку, місту надавав, будував чи  встановлював зупинки  для  громадського  транспорту  сучасного  стилю — здається,  за  адресами Шевченка, навпроти готелю “Поділля”, перехрестя Зарічанської і  Старокостянтинівського шосе, по Зарічанській і на Інститутській — напроти  якраз  цієї  стоянки, де була,” — зазначив Віталій Когут.

Власниками ПП “ХЕППІ ГАРДЕН” вказані Віктор Соха та Алла Коліщак. Остання є матір’ю депутата Хмельницької міської ради від політичної партії “За майбутнє” Віталія Коліщака. Зокрема, разом з Аллою Коліщак депутат є співвласниками квартири на 75 квадратних метрів. А ще жінка передала йому в подарунок частку в статутному капіталі ТОВ “ПЕРЛИНА-ПОДІЛЛЯ ПЛЮС”. Також у декларації депутат вказує, що його дружина є власницею торгівельної марки otto з 2020 року. Саме під таким брендом і відкрита мийка на вулиці Молодіжній 14/1.

Ми зателефонували до Віталія Коліщака розпитати, як так сталось, що на ділянці, де мала бути інфраструктура для пасажирського транспорту опинилась мийка, співвласником якої є його мама. 

Як пояснив депутат, його родичка стала співвласницею ПП “ХЕППІ ГАРДЕН” вже жовтні 2024 року, вже після того, як підприємство придбало земельну ділянку. За словами депутата, його родина володіє не всіма мийками під брендом otto, а лише трьома. Водночас депутат не запечує, що його сім’я має близькі та дружні стосунки з іншим співвласником ПП “ХЕППІ ГАРДЕН” Віктором Сохою, який і запропонував придбати частину корпоративних прав підприємства. Також, за його словами раніше на цій земельній ділянці стоянку обслуговувало ПП “Оксана-Плюс”. Це підприємство входить в орбіту колишнього депутата Хмельницької міської ради двох попередніх скликань Андрія Кветка.

Три різні історії, але один механізм. Комунальна земля, яка мала б працювати в інтересах громади та транспортної інфраструктури, через рішення міської ради, містобудівні документи, договори та подальші зміни фактично стає ресурсом для комерційних проєктів.

“За Законом “Про державну допомогу суб’єктам господарювання”, таке надання землі КП фактично під комерційне будівництво є формою державної допомоги. Тому може бути доречним звернутися до Антимонопольного комітету, як Уповноваженого органу, для перевірки законності цієї державної допомоги, як такої, що може спотворювати конкуренцію,” — пояснює експерт з проблемних питань містобудування, аналітик громадської ініціативи «Голка» Георгій Могильний.

Формально ключовим учасником цих процесів залишається комунальне підприємство. Однак на практиці поруч із ним з’являються приватні компанії, пов’язані з депутатами, їхніми родичами або політичними орбітами. Саме вони отримують можливість реалізовувати житлові, торговельні чи сервісні об’єкти на землі, яка спочатку була передана під транспортні потреби.

Підготували Альона Береза, Світлана Русіна, Марія Турчина

Це розслідування проведене в рамках трирічного проєкту «Посилення громадського контролю в Україні» (Boosting Citizens Watchdogs in Ukraine), що виконується IWPR у партнерстві з Інститутом розвитку регіональної преси за підтримки Норвезького агентства з розвитку та співробітництва NORAD.