На 58 сесії Хмельницької міської ради обранці ухвалили кілька рішень, що стосуються земельних відносин і містобудування. Частина з них розглядалася з зауваженнями профільних підрозділів, однак у підсумку була підтримана депутатською більшістю. Як і обіцяли – продовження матеріалу про чергову сесію та земельні питання розглядались, які на ній розглядались, читайте далі..

Пайова участь і прокуратура

Хмельницька міська рада внесла зміни до двох договорів про пайову участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури Хмельницького, укладених у 2020 році з приватною фірмою «Діта». За цими договорами передбачена сплата пайової участі у розмірі понад 342,5 тисячі гривень та 525 тисяч гривень, разом — 867,6 тисячі гривень. Рішенням змінюються строки виконання зобов’язань: першу суму мають сплатити до 30 червня 2026 року, другу — аж до 30 грудня 2026 року. Обидва договори впродовж останніх трьох років неодноразово змінювалися шляхом укладання додаткових угод, якими коригувалися умови та строки сплати.

Проєкт рішення підготувала постійна комісія міської ради з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища. Під час правової експертизи юридичний відділ міської ради зазначив, що до пункту одного з проєктів змін не було додано звернення прокуратури Хмельницької області, яка є стороною відповідного договору.

Знову детальні плани

Далі міська рада ухвалила рішення про розроблення детального плану території для двох земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів на території старостинського округу з центром у селі Шаровечка Хмельницького району. Йдеться про ділянки з кадастровими номерами 6825089600:03:011:0120 площею 1,9999 га та 6825089600:03:010:0166 площею 0,39 га. Метою розроблення детального плану території є зміна цільового призначення більшої ділянки із земель сільськогосподарського призначення на землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, а також подальше будівництво автозаправочного комплексу. Заявниками та замовниками фінансування виступають ТОВ «ГЕОЛЕНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» та АТ «КОНЦЕРН ГАЛНАФТОГАЗ», а безпосереднім замовником розроблення документації визначено управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради. Фінансування робіт здійснюється коштом заявників.

Управління архітектури та містобудування у своєму висновку зазначило, що для цих земельних ділянок відсутня містобудівна документація на місцевому рівні, а розроблення детального плану території необхідне для формування та деталізації планувальної структури Хмельницької міської територіальної громади. Однак при цьому до 1 січня 2028 року функціональне призначення територій може визначатися саме детальним планом. Водночас управління правового забезпечення під час правової експертизи вказало, що проєкт рішення не відповідає вимогам Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 926. Зокрема, до проєкту не додано документи, які підтверджують дотримання послідовності розроблення містобудівної документації, а також правовстановлюючі документи заявника на земельну ділянку.

Підготовка до продажу землі

Рішення міської ради, яке розглядалось під номером 69, стосується проведення експертної грошової оцінки низки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розташованих на Вінницькому шосе в Хмельницькому. Йдеться про земельні ділянки, які перебувають в оренді та використовуються або плануються до використання під об’єкти транспортної інфраструктури, зокрема ангари, адміністративні будівлі, прохідні, гаражні бокси, сервісні центри, автомийки, котельні та допоміжні споруди. Проведення експертної грошової оцінки визначене як етап для скоріш за все для їхнього продажу.

Під час правової експертизи юридичний відділ міської ради встановив, що окремі положення проєкту рішення не відповідають вимогам земельного та цивільного законодавства. Зокрема, пункти не узгоджуються зі статтею 134 Земельного кодексу України, яка передбачає можливість продажу земельних ділянок без проведення земельних торгів виключно за наявності на них оформленого об’єкта нерухомого майна. У висновку зазначено, що об’єкти, під які пропонується оцінювати та надалі продавати землю, не прийняті в експлуатацію та не зареєстровані в Державному реєстрі речових прав, а отже не є нерухомим майном у розумінні закону.

Окремо у висновку юридичного відділу наголошено, що відповідно до матеріалів, доданих до одного з пунктів рішення, на земельній ділянці по вул. Вінницьке шосе, 12/2-Д за ТОВ «Скай КЛР» зареєстровано лише нежитлові будівлі та споруди. За таких умов, як зазначено у висновку, застосування механізму продажу земельної ділянки без конкурентних процедур суперечить вимогам статті 134 Земельного кодексу України.

Крім того, юридичний відділ звернув увагу на невідповідність між змістом проєкту рішення та чинними договорами оренди. В одному з пунктів рішення пропонується оцінювати земельну ділянку для обслуговування адміністративної будівлі, автобусного термінала, прохідної та будівлі гаражів, тоді як у пункті 15 договору оренди визначено інші умови використання цієї ділянки, і зміни до договору оренди на момент розгляду проєкту не були внесені. У висновку також роз’яснено, що незавершене будівництво або реєстрація об’єкта незавершеного будівництва не створює правових підстав для визнання такого об’єкта нерухомістю, оскільки право власності на нерухоме майно виникає лише після прийняття об’єкта в експлуатацію або його державної реєстрації відповідно до вимог закону.

Водночас зауваження управління земельних ресурсів додатково фіксують невідповідність між запропонованим у проєкті рішення функціональним використанням земельних ділянок, їх розташуванням і площею та умовами, визначеними чинними договорами оренди. Йдеться, зокрема, про земельні ділянки по вул. Вінницьке шосе, 12/2-Д площею 11 089 м2, 8 111 м2 та 9 800 м2. У проєкті рішення для цих ділянок зазначено використання під будівництво автомийок, сервісних центрів, котелень, гаражних боксів та обслуговування автобусного термінала.

Водночас відповідно до пункту 15 договорів оренди, укладених 3 травня 2023 року, ці земельні ділянки передані в користування з іншим цільовим та функціональним призначенням. Так, ділянка площею 11 089 м2 передана для обслуговування залізного ангара № 1 та будівництва гаражних боксів з допоміжними будівлями і спорудами; ділянка площею 8 111 м2 — для обслуговування санвузла та будівництва дилерського центру і котельні; ділянка площею 9 800 м2 — виключно для обслуговування прохідної. У зауваженнях управління земельних ресурсів зазначено, що жодних змін до договорів оренди, які б узгоджували ці умови з положеннями проєкту рішення, на момент його підготовки внесено не було.

Незважаючи на зауваження депутати підтримали це рішення.

Довідка. ТОВ «СКАЙ КЛР» має одного засновника — ТОВ «КЛР ХОЛДИНГ», якому належить 100% компанії. Зареєстроване у Хмельницькому в січні 2021 року.

Кінцевими бенефіціарними власниками є Лідія Мартинюк та Василь Хоркавий. Кожен із них має по 50% непрямого впливу на діяльність товариства.

Нагадаємо, що у вересні 2024 року в районі розміщення згаданих земельних ділянок відкрили Міжнародний автобусний термінал одного з перевізників, на відкритті якого і був Хмельницький міський голова.

Земля під яхт-клуб

Міська рада ухвалила рішення укласти новий договір оренди землі з фізичною особою — Миколою Попиком на виконання рішення суду. Йдеться про земельну ділянку площею 2100 кв. м на вул. Трудовій, 12/1 у Хмельницькому, яка надається під будівництво яхт-клубу. Рішення прийняте після розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій, які залишили попередні вимоги без змін.

Документ також визначає ключові умови оренди: орендар має переважне право на продовження договору за умови належного виконання зобов’язань, зобов’язаний сплачувати орендну плату вчасно (із передбаченою пенею 0,5% за кожен день прострочення) та забезпечити доступ до ділянки для інженерних мереж. Окремо зафіксовано обов’язок орендаря взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної й соціальної інфраструктури громади відповідно до рішення міської ради 2021 року.

За словами Олександр Симчишин, договір оренди земельної ділянки планується укласти строком на один рік.

Зміна цільового та ігнорування погодження суміжних користувачів

Проєкт рішення міської ради передбачає надання юридичним особам дозволів на розробку проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, у тому числі зі зміною цільового призначення та категорії земель, а також дозволів на поділ і об’єднання земельних ділянок. Одним із ключових пунктів є надання приватному підприємству «Брітон» дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо земельної ділянки площею 4 844 м² по проспекту Миру в Хмельницькому зі зміною цільового призначення з промислового на землі житлової та громадської забудови для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Окрім цього, у додатках до проєкту рішення наведено перелік інших юридичних осіб, яким пропонується надати дозволи на розробку проєктів землеустрою. Зокрема, Комунальне підприємство «Хмельницькбудзамовник» планується передати земельну ділянку по Старокостянтинівському шосе площею 12 585 м² для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Також Комунальне підприємство по організації міського пасажирського транспорту передбачено надання двох земельних ділянок: по вул. Князя Святослава Хороброго площею 6 273 м² для облаштування автостоянки та по Старокостянтинівському шосе площею 3 500 м² для будівництва й обслуговування паркінгів і автостоянок на землях житлової та громадської забудови.

У зауваженнях управління земельних ресурсів зазначено, що окремі пункти проєкту рішення не відповідають вимогам земельного законодавства. Зокрема, пункт щодо ПП «Брітон» суперечить статті 20 Земельного кодексу України, оскільки запропонована зміна цільового призначення не відповідає Плану зонування міста Хмельницького. Також у матеріалах відсутні погодження суміжних землекористувачів, що є обов’язковим відповідно до статті 198 Земельного кодексу України. Окремо зазначено, що частина схем розташування земельних ділянок не погоджена управлінням архітектури та містобудування, що суперечить встановленому порядку розгляду земельних питань.

У висновку управління правового забезпечення та представництва додатково зафіксовано, що пункти 4, 5, а також окремі пункти додатків до проєкту рішення не відповідають статті 198 Земельного кодексу України, оскільки кадастрова зйомка земельних ділянок має включати погодження меж із суміжними власниками та землекористувачами, яких у матеріалах немає. Також встановлено невідповідність поданих матеріалів Класифікатора видів функціонального призначення територій та їх співвідношенню з видами цільового призначення земель, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України № 1051. У висновку наголошено, що за таких умов запропоновані зміни цільового призначення та надання дозволів на розробку проєктів землеустрою не узгоджуються з чинними містобудівними та кадастровими документами.

До речі, під час розгляду цього питання у сесійній залі була присутня представниця суміжного користувача, який заперечував проти згоди приватному підприємству «Брітон», оскільки там наявна санітарна зона. Слово представниці не надали, а на запитання журналісток ЖАР.INFO чому так сталось, міський голова сказав, що виступ не просили. Однак ми поцікавились у представниці підприємства, то вона повідомила, що все ж таки очікувала, що їм нададуть слово.

Нагадаємо, що неподалік цієї земельної ділянки один із забудовників, до якого лояльна Хмельницька міська рада, оголосив про старт будівництва нового житлового комплексу, а місто Хмельницький обклеєне рекламними оголошеннями про це.

Конфлікт у депутата та знову земля на КП під будівництво

Проєкт рішення міської ради охоплює кілька різних земельних питань у межах одного документа: надання дозволів на розробку проєктів землеустрою, зміну цільового призначення земель, передачу ділянок у користування або оренду, встановлення сервітутів, а також припинення права користування окремими земельними ділянками з одночасною передачею їх іншим суб’єктам.

Окремим пунктом рішення погоджується приватному підприємству «Славськ-Тур» технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки площею 1 695 м² по вул. Свободи, 2/1 у Хмельницькому. Ця частина входить до земельної ділянки загальною площею 29 661 м2. На цю ділянку поширюється право земельного сервітуту для забезпечення проходу, проїзду, прокладання інженерних мереж та благоустрою. Рішенням також надається згода на встановлення такого сервітуту та передбачається укладення відповідного договору між ПП «Славськ-Тур» і Хмельницьким палацом творчості дітей та юнацтва.

Йдеться про земельну ділянку, на якій розташований палац творчості, а всі ці погодження надаються з метою створення зручностей для завершення будівництва бази відпочинку у притул до річки Південний Буг (за палацом творчості). До цього має відношення депутат Хмельницької міської ради Віталій Коліщак, який під час розгляду питання заявив про наявність у нього конфлікту інтересів.

Єдиною засновницею ПП «Славськ-Тур» є родичка депутата Жанна Коліщак.

У додатках до рішення наведено перелік юридичних осіб, яким припиняється право користування земельними ділянками та одночасно надаються нові земельні ділянки в постійне користування. Зокрема, право користування земельною ділянкою площею 3 937 м2 по Старокостянтинівському шосе, 5/8 припиняється у комунального підприємства «Південно-Західні тепломережі», а ця ж ділянка передається комунальному підприємству по організації роботи міського пасажирського транспорту для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Ще одним додатком передбачено надання земельних ділянок у постійне користування комунальним підприємствам. Зокрема, комунальному підприємству по організації роботи міського пасажирського транспорту надається земельна ділянка площею 7 100 м² по Старокостянтинівському шосе, 5/7 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. 

Варто звернути увагу, що дві земельні ділянки передаються у постійне користування під будівництво багатоквартирних житлових будинків і передаються комунальному підприємству, яке немає жодного відношення до будівництва. Після КП «Хмельницькзамовник» міська рада та депутати знайшли ще одне КП, щоб роздавати землі під забудову приближеним забудовникам? Питання риторичне. Ми до нього ще точно повернемось.

Також КП «Парки і сквери міста Хмельницького» планується надати земельну ділянку площею 2 500 м² по вул. Кам’янецькій, 2-А для створення та утримання скверу загального користування. З усіх пунктів це дуже позитивна новина, бо ставить крапку у багаторічній боротьбі за збереження цієї земельної ділянки від багатоквартирної забудови.

Окремим додатком визначено перелік юридичних і фізичних осіб, яким надаються земельні ділянки в оренду. Серед них — ТОВ «Спільне українсько-німецьке підприємство «2К», якому планується передати в оренду земельну ділянку площею 15 000 м² у Хмельницькому по проспекту Козловського, 3 строком на 10 років. Ділянка призначена для обслуговування складу готової продукції та споруд з приміщеннями подвійного призначення, категорія земель — землі промисловості, транспорту та іншого спеціального призначення.

Нагадаємо, що більше про ТОВ «Спільне українсько-німецьке підприємство “2К”» можна прочитати у нашому матеріалі про отруєння річки Плоска, що є притокою Південного Бугу.

Земельні рішення, ухвалені на 58-й сесії Хмельницької міської ради, показують системну тенденцію: зауваження профільних управлінь і правові ризики не стають перепоною для голосування в сесійній залі. Частина проєктів розглядалася за відсутності необхідних погоджень, з невідповідностями чинній містобудівній документації або з розбіжностями між рішеннями та укладеними договорами. Втім, ці фактори не вплинули на позицію більшості депутатів.

У підсумку міська рада вкотре ухвалила низку земельних рішень, наслідки яких матимуть довгостроковий вплив на розвиток територій громади. При цьому питання прозорості процедур, дотримання послідовності рішень і врахування позицій суміжних користувачів залишаються відкритими — так само, як і питання відповідальності за наслідки таких ухвалених рішень у майбутньому.

Підготувала Альона Береза