Маршрут комунальної землі: через КП до “потрібних” забудовників
“У нас практично всі забудовники з кимось пов’язані,” — визнає Хмельницький міський голова Олександр Симчишин. Та водночас не всі будівельні фірми отримують практично без конкурсу й на пільгових умовах ділянки під забудову. Для “потрібних” існує своя особлива процедура.
Спершу міська влада віддає ділянки проблемному комунальному підприємству, а вже воно без конкурсу передає їх під забудову. Така схема перетворює КП на «службовий вхід» до найперспективніших гектарів, відсікає сторонніх гравців і концентрує ресурси громади в руках кількох забудовників.
Ця схема працює роками, лишаючись незмінною навіть після початку повномасштабного вторгнення. Через неї вже пройшла ціла низка приватних компаній, про частину з яких ми вже згадували раніше. Сьогодні цей пул забудовників-щасливчиків оновився, тож редакція ЖАР.INFO вирішила повторно розібратись у цій історії про комунальну чорну діру.
Будівельник лише на папері
У 2003 році комунальне підприємство “Хмельницькбудзамовник” створювала міська рада для будівництва й управління нерухомістю. Втім, чимось подібним КПшка займалася понад 10 років тому.
Відсутність активної профільної діяльності завжди породжує фінансові проблеми. Відтак, останні 5 років КПшка в плані грошей буквально балансує на межі. 2020-й вона закінчила з “мінусом” у 336 тисяч гривень. 2021 рік видався значно кращим і підприємство вийшло у дві тисячі гривень чистого прибутку. 2022 рік — знову збитки у чверть мільйона гривень. 2023 і 2024 роки були мінімально прибутковими: 1,6 тисячі гривень і 2,3 тисячі гривень чистого прибутку відповідно.
Це “балансування” не могло не позначитися й на працівниках. Так, наприклад, керівник тут в середньому отримує близько 13 тисяч гривень, адмінперсонал — 7 300, виробничий персонал — 12 тисяч гривень. Загалом же на підприємстві працює 15 людей (ще рік тому було 16. — Ред.) і більшість зайнята адміністративним сектором. Що теж багато про що говорить з точки зору виробничої спроможності.
Все вказує на те, що підприємство ледь тримається на плаву. Це бачимо не лише ми. У грудні 2021 року Олександр Симчишин заявляв:
“Комунальне підприємство не конкурентне і з приватними забудовниками, і з гаражними кооперативами — це я маю на увазі нинішні житлово-будівельні кооперативи. Тому що комунальне підприємство зобов’язане показувати і білу зарплату, і всіх оформити, і всі податки сплатити. Ми його витягнули. Воно живе. Це моя позиція, що комунальне підприємство по будівництву має бути. Нині воно займається ремонтами, пробує займатись виробництвом прогумованого покриття. Ми тримаємо його на плаву, бо рано чи пізно закінчиться ера гаражних забудовників. Загалом сюди потрібен якісний керівник”.
У 2025-му позиція мера, схоже, не змінилась. Місто дійсно продовжує витягувати КПшку дрібними підрядами. Так, наприклад, у 23-му підприємство отримало від міста замовлень на майже 3 мільйони гривень, у 24-му їй дісталося ще близько мільйона. Втім, для підприємства вигадали і ще один спосіб “підтримки”. Який де-факто перетворився на цілу схему. Йдеться про передачу на баланс КП земельних ділянок в місті. Так, про передачу земельних ділянок підприємству, яке роками нічого не будує.
Сесійні подарунки
За 2023–2025 роки Хмельницька міська рада перетворила «Хмельницькбудзамовник» на постійного отримувача міської землі. Підприємству або вже віддали в постійне користування, або дозволили оформити документи щонайменше на сім ділянок під житло та комерцію — від кількох сотень квадратів до майже двох гектарів.
Усі ці території — земля житлової та громадської забудови. Більшість — під багатоповерхівки, частина — під комерцію й «супутні» сервіси.
Таким чином загальний земельний банк комунального підприємства, враховуючи попередні роки, сьогодні вже майже 15 гектарів.
Мер Хмельницького Олександр Симчишин пояснює таку щедрість просто: комунальне підприємство, за його словами, «має право» на землю, а без земельного ресурсу «воно фактично б збанкрутувало».
“Ми їх виділяємо, передусім у новому мікрорайоні — вище вул. Нижньої Берегової, нижче проспекту Миру. Найбільше саме там земля надається “Будзамовнику”. Особливо зараз, бо діє трирічний перехідний період: ще можна передавати комунальним підприємствам землю у постійне користування. Після його завершення — лише оренда і тільки через аукціон. Ми утримуємо підприємство дієздатним: без земельного ресурсу воно фактично б збанкрутувало”, — каже Хмельницький міський голова.
Такі «добрі наміри» виглядають як спроба, вміло використовуючи норми закону, обійти його суть. Адже землю віддають підприємству, яке фактично не будує нічого понад 10 років і не володіє для цього необхідним ресурсом.
“З точки зору законодавства, найбільше питань до передачі ділянок КП під звичайне житлове будівництво. Міськрада має право передавати КП землю без конкурсу в постійне користування. Але відповідно до ч. 2 та 3 ст. 15 ЗУ «Про захист економічної конкуренції», це буде антиконкурентною дією, що заборонено. На жаль, в регіонах фактично немає контролю за дотриманням міськрадами законодавства про економічну конкуренцію,” — пояснює експерт з проблемних питань містобудування та аналітик громадської ініціативи “Голка” Георгій Могильний.
Видані містобудівні умови та обмеження забудови
Сама по собі земельна ділянка не є повноцінним активом з точки зору забудови, адже потрібні ще пакети дозвільних паперів, зокрема містобудівні умови та обмеження. Це ключовий документ, який одразу ж дає можливість не просто користуватися землею, але й на ній будувати.
За інформацією управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради, «Хмельницькбудзамовник» протягом останніх 15 років отримав дозволи на будівництво десятків об’єктів.
Тобто, КПшка, яка роками нічого не будує, отримує від міської влади не ділянку, вона отримує “пакетне рішення”, про яке мріють сотні забудовників по всій країні. Важливим є і той факт ЩО САМЕ дозволяють будувати. Покажемо на прикладі двох ділянок — так звані “садки” і вулиця Озерна, 6/2-В. Обидва містобуди дісталися КПшці у 2024-му і обидва дозволяють зводити багатоквартирні комплекси з комерційними приміщеннями. Саме те, за чим зазвичай і полюють ті самі сотні українських забудовників.
Комунальне підприємство «Хмельницькбудзамовник» в обох випадках ніби дотичне до будівництв, однак, як показують містобудівні умови, — лише на папері. Отже, комунальне підприємство по факту опинилося в центрі схеми, яка дозволяє приватним компаніям, в тому числі з політичного оточення міської влади, отримати під контроль багатомільйонну забудову комунальної землі.
Ілюзія відкритого конкурсу
Звісно ж, нічого самостійно КПшка на згаданих вище ділянках там і не почала будувати. Натомість знайшла двох приватних “щасливчиків” — ТОВ “Платинумбуд” і ТОВ “Домобудівна компанія”. Як обрали переможців? “Хмельницькбудзамовник” провів три різні конкурси. На кожен з яких з’явилось по три учасники. Головною умовою, за якою обирали переможця, був відсоток площі, яку отримає комунальне підприємство, та готовність залучати працівників “Хмельницьбудзамовника” і його техніку до робіт.
Як відбувались конкурси? В письмовій формі. Комунальне підприємство розсилало інформацію про те, що проводить конкурс на забудову ділянки і просить надати перелік документів та відсоток площ, які буде передано підприємству.
У Хмельницькій області, за даними Youcontrol Market, зареєстрована 1 181 компанія, яка займається будівництвом будівель, але більшість будівництв в місті пов’язують з десяткою найбільших. Втім, інформацію про конкурс чомусь отримали лише по три фірми.
В.о. директора комунального підприємства “Хмельницькзабудовник” Олександр Бондар, принцип підбору тих, хто має дізнатись про конкурс, пояснює просто: надсилали зацікавленим забудовникам.
“Самі фірми приходять, вони з відкритих джерел дізнаються, що у нас є ділянка, присилають нам листи, що вони дізнались і просять повідомити про конкурс. І ми потім надсилаємо цим фірмам листи”, — зазначає Олександр Бондар.
Під час конкурсу підприємство оцінює відсоток площі, який забудовник готовий “віддати за ділянки”. І тут теж є нюанс.
“Мінімальна планка — 5%, далі ринок торгується: десь виходить 5–6%, десь 7–8% і більше — залежно від локації та наявності комунікацій. Якщо ділянка з готовою інфраструктурою — відсоток вищий; “гола” ділянка без доріг і мереж — нижчий, бо туди ще треба все підтягувати. У 2016-му й пізніше менше 5% у нас не було; траплялося й 8% — усе вирішує конкуренція”, — пояснює Олександр Симчишин.
Більший відсоток насправді готові дати ті фірми, які вже будують поруч.
“Якщо вони біля тієї ділянки будують, то їм дешевше зайти на ту ділянку і протягнути всі мережі. То логіка і з цієї сторони, кому вигідніше забудувати цю ділянку, той і більший відсоток може запропонувати”, — каже в.о. директора КП “Хмельницькбудзамовник” Олександр Бондар.
Отже, на кожен конкурс прийшли лише по три фірми, частина окрім пропозиції, подавала ще й статутні документи, інформацію про технічні потужності й фінансові спроможності. Розглядала це все конкурсна комісія, до складу якої входить лише четверо працівників підприємства: в.о.директора, головний бухгалтер, виконроб і менеджер з постачання. Протоколи займають всього по півтори сторінки кожен. Причиною ухвалення рішення однозначно визначають відсотки, які пропонує забудовник. За збігом обставин, саме ці забудовники подали і найбільш повні пакети документів — так, ніби були підготовлені до процесу заздалегідь. Але про це у протоколі не згадують.
Такий конкурс важко назвати відкритим. На думку експертів, це лише формальність, яка може прикривати схему.
“Для створення ілюзії конкурентної процедури вибору забудовника, КП проводило «конкурс». Але ніякої конкуренції там не було — вони на власний розсуд розсилали листи забудовникам з проханням надати пропозиції, а потім обирали найкращу. Зрозуміло, що при такій системі легко передати землю забудовнику, з яким заздалегідь було домовлено”, — пояснює експерт з проблемних питань містобудування та аналітик громадської ініціативи Георгій Могильний.
Взагалі-то будь-яку ділянку в місті не можна просто так взяти і забудувати — має бути або голосування міської ради, або відкритий аукціон. Ні того, ні іншого в цьому випадку не відбувається, тож це схоже просто на продаж права забудови. Експерт додає, що навіть в одному з договорів це прямо і прописали.
“До речі, в одному з договорів навіть прямо написано, що частка квартир КП є саме платою КП за право забудови ділянки. Ось тільки право забудови ділянки, це окремий вид права користування ділянкою — суперфіцій. І відповідно до ст. 134 Земельного кодексу, у суперфіцій ділянки мають передаватися за результатами земельних торгів. КП не має права передавати ділянку у таке користування — це повноваження міськради. Тобто, така схема також може розглядатися, як прихована незаконна передача ділянок в суперфіцій,” — наголошує Георгій Могильний.
Міський голова Олександр Симчишин обіцяє: конкурси будуть публічні.
“Це треба виправити — конкурси слід анонсувати ширше й надсилати запрошення всім відомим забудовникам. Ми посилимо публічність: збільшимо коло адресатів та/або робитимемо відкриті анонси, аби долучатися могли й компанії з інших регіонів”, — запевняє мер.
Щасливі переможці “конкурсів” на забудову
Тож хто ці щасливці, які відхопили ласі шматки під забудову? ТОВ “Платинумбуд”, який виграв аж два конкурси. Ця фірма чимось аж настільки запала в душу КПшці, що не лише отримала від неї право забудувати аж дві ділянки, а у березні 2024 року вона ще й отримала довіреність від комунального підприємства, яка фактично ВІД ЙОГО ІМЕНІ дозволяє робити з тою майбутньою забудовою буквально що завгодно — міняти містобуди, узгоджувати висотність і площу, подавати заяви і так далі. Тож на тих ділянках має з’явитись сім дев’ятиповерхівок із вбудовано-прибудованими приміщеннями комерційного призначення та підземним паркінгом.
Перелік власників компанії дуже показовий. Одним із засновників “Платинумбуду” є Руслан Лещишин — депутат Хмельницької обласної ради від політичної партії “Команда Симчишина”, створеної Хмельницьким міським головою Олександром Симчишиним. Дружина Лещишина Олена також є депутаткою Хмельницької міської ради від цієї ж політичної сили. Таким чином, фактичний контроль над проєктом отримала компанія, пов’язана з політичним оточенням мера.
Традиційно для Олександра Симчишина політичні зв’язки не є проблемою.
“У нас практично всі забудовники з кимось пов’язані. Важливо інше: щоб усе відбувалося на конкурентних засадах. Якщо учасник (у тому числі пов’язаний із депутатом) пропонує найвищий відсоток — він справедливо перемагає. Закон цього не забороняє, головне — чесно виграти”, — вважає Хмельницький міський голова Олександр Симчишин.
Інший переможець — це ТОВ “Домобудівна компанія”. Ця компанія будуватиме на вулиці Озерній, 6/2-В на двох ділянках загальною площею 0,34 гектара. Звести мають десятиповерхівку на 81 квартиру з вбудованими нежитловими приміщеннями комерційного призначення.
Бенефіціарним власником цієї компанії є Олександр Фурік. Керівником є Анатолій Курятник. Також останній є одним зі співвласників ТОВ “Домобудівний комбінат”, яке перебуває у стані припинення. Нам не вдалось знайти зв’язку між “Домобудівною компанією” та представниками місцевої влади. Олександр Симчишин запевняє, що ця компанія ні з ким не пов’язана.
“Той же самий Домобудівний комбінат він взагалі ні з ким не пов’язаний, взагалі ні з ким, ні з якими депутатами,” — каже мер.
За словами в.о. директора комунального підприємства, “Домобудівна компанія” дала більший відсоток через те, що на сусідній ділянці у них вже є будинок на 5 під’їздів.
Цікаво, що у 2023 році ТОВ “Домобудівна компанія” отримала два підряди від Департаменту освіти та науки Хмельницької міської ради на будівництво укриттів у навчальних закладах: у школі в Шаровечці за 23,6 мільйона гривень та в садочку “Червона Шапочка”. У цьому році вже також уклала договір на 10 мільйонів гривень на коригування по будівництву у Шаровечці.
Схема передачі повноважень у забудові комунальної землі приватним забудовникам створює очевидні ризики конфлікту інтересів. Комунальне підприємство, яке має діяти в інтересах міста, фактично перетворюється на “прокладку”, що легалізує використання міської землі для приватного бізнесу. Громада при цьому втрачає не лише можливі прибутки від забудови, а й контроль над процесом планування міського простору.
У ситуації, коли доступ до комунальних ресурсів отримують компанії, пов’язані з представниками влади або зручні забудовники, містобудівна політика перетворюється на інструмент політичного та фінансового впливу. У випадку з “Платинумбудом” і “Хмельницькбудзамовником” цей вплив уже виходить за межі прозорого управління міськими активами — і ставить під сумнів, чиї інтереси насправді стоять за цим проєктом: громади чи наближених до влади бізнес-груп.
Підготували Альона Береза, Світлана Русіна, Марія Турчина
