У центрі Хмельницького, на вулиці Зарічанській, що поруч з Південним Бугом, загубилася невеличка ділянка. Ідеться про сім соток зелених насаджень, які мали б залишатися частиною рекреаційного простору міста, адже за планом зонування (зонінгу) ця територія належить до таких, де заборонено будь-яке капітальне будівництво. Попри цей беззаперечний статус, у документах міської ради ділянка непомітно перетворилася на майданчик для комерційної забудови. Протягом десяти років її перевизначали, перезаписували й переплановували так, ніби зелені насадження — це лише декоративна деталь, а не юридична норма. Ця історія показує, як місто може втратити зелену зону не через раптовий і вже навіть звичний бліцкриг будівельної техніки, а через тиху непомітну для громади трансформацію документів, яка відбувалася крок за кроком.

План зонування: документ, який усе визначає

Щоб одразу розставити всі крапки на “і”, почнемо з чинного плану зонування міста. Адже ситуаційна схема з офіційним погодженням головного архітектора до цього часу фіксує той факт, що земельна ділянка по вулиці Зарічанській, 9/2 належить до зони зелених насаджень загального користування. І це не наша суб’єктивна думка, про це йдеться у відповіді Хмельницької міської ради на запит:

«Відповідно до плану зонування території міста Хмельницького (затвердженого рішенням п’ятої сесії Хмельницької міської ради від 30.03.2011 року No 25 «Про затвердження плану зонування території м. Хмельницького») земельна ділянка по вулиці Зарічанській, 9/2 (кадастровий номер ділянки 6810100000:03:008:0020) розташована в зоні зелених насаджень загального користування (Р-2)».

Що може бути в зоні зелених насаджень загального користування? Лісопарки, парки, сади, сквери, бульвари. Що ще? Допустимі рекреаційні установи: готелі, мотелі, кемпінги, будинку відпочинку, пансіонати, інші об’єкти обслуговування відвідувачів. Іронічно, але саме готель, який формально може бути зведений посеред зеленої зони, має шанси стати причиною зникнення цієї самої зеленої зони в принципі.

Довідка. План зонування території (зонінг) — документація, що є складовою комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади або генерального плану населеного пункту і визначає умови та обмеження використання території у межах визначених функціональних зон. Функціональна зона території  — визначена комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, планом зонування території частина території територіальної громади, щодо якої визначений певний набір дозволених (переважних (основних) та супутніх) видів цільового призначення земельних ділянок та відповідно до законодавства встановлені обмеження у використанні земель у сфері забудови.

І от впродовж наступних десяти років зонінг стає невидимим документом. Статус в подальшому або повністю замовчується, або подається так, ніби він не має жодного значення, адже йдеться вже не про зелену зону, а виключно про плацдарм для будівництва готелю. Відбувався цей процес повільно і дуже непомітно, але нам все ж вдалося розплутати цю бюрократичну схему.

Проєкт землеустрою: як рекреація зникає між рядками 

У 2013 році комісія міської ради з добору земельних ділянок складає акт добору земельної ділянки. У ньому міститься вичерпний опис: територія вільна від забудови, покрита деревно-чагарниковою рослинністю, оточена зеленими насадженнями й розташована поруч із житловою забудовою. Тобто, в цей момент посадовці повністю усвідомлюють, що йдеться про частину зеленої території.

Проте, паралельно з цим у графі призначення ділянки з’являється запис «будівництво готелю». Це стає точкою відліку, після якої всі подальші дії виглядають ніби продовженням уже ухваленого рішення, хоча фактично саме тут відбулася ключова зміна: зелена зона офіційно фіксується як зелена, але її починають готувати під забудову.

У 2014 році місто розробляє проєкт землеустрою. Саме цей документ мав би встановити наявні обмеження та надати повну картину правового статусу ділянки. Але у тексті цього проєкту не міститься жодної згадки про те, що ділянка — це зона Р-2 (Рекреаційна зона активного відпочинку. — Ред.). Про рекреаційне призначення не згадується навіть побіжно. Немає також аналізу відповідності плану зонування, немає відображення існуючої зелені, немає жодного обґрунтування необхідності збереження території.

Навпаки, у документі змінюється категорія земель — тепер вони належать до земель житлової та громадської забудови. Державний кадастр фіксує нове цільове призначення — 03.15, “будівництво та обслуговування готелю”. Зміна відбувається тихо, в межах одного проєкту, без коригування зонінгу. Усі наступні дії посадовців спираються саме на цей “оновлений” запис, хоча юридично він суперечить планувальним документам.

Висновок Управління архітектури та містобудування від 5 березня 2014 року мав стати першою серйозною перевіркою відповідності проєкту межам закону. Саме цей документ визначав, чи може бути погоджений проєкт землеустрою на ділянку, яка за чинним планом зонування належала до зони зелених насаджень загального користування – Р-2.

І тут відбувся частковий позитив. Бо в самому висновку архітектура прямо вказує, що ділянка на Зарічанській належить до зони Р-2. Це вкрай важливий момент, адже Р-2 має особливий режим використання. У таких зонах справді допускаються рекреаційні установи, про які ми розповіли на початку, але лише за умови, що вони відповідають функціям короткочасного відпочинку, не порушують екологічний баланс території та не потребують масштабних об’єктів, парковок чи транспортної інфраструктури, які змінюють характер зеленої зони. Тобто, готель у Р-2 можливий лише як невелика, малоповерхова рекреаційна споруда, а не як комерційний багатоповерховий об’єкт з інженерною, транспортною та паркувальною інфраструктурою.

Втім, «мінус» висновку був все ж масштабнішим. Адже в тексті висновку управління немає жодного аналізу того, чи відповідає намір забудови саме цьому типу рекреаційної установи. Архітектура не оцінює висоту, масштаби, щільність забудови, вплив на прилеглу рекреаційну територію. Натомість вона «погоджує» проєкт землеустрою, який визначає цільове призначення ділянки саме як будівництво готелю, але — важливо — не як рекреаційної установи, а як класичного об’єкта громадської забудови, що вже суперечить зонінгу.

Аукціон 2016 року: зелена зона продається без згадки про свій статус

Вже у 2016 році ділянка потрапляє на земельний аукціон. У матеріалах торгів немає жодного рядка, який би повідомляв потенційних учасників про обмеження, встановлені зонінгом. Ні план зонування, ні рекреаційне призначення, ні будь-які заборони не згадуються взагалі. Натомість ділянка описується як придатна для розміщення готелю і це формулювання стає основою для визначення стартової ціни.

Переможцем торгів стало ТОВ «Золота середина», яке отримало право на оренду, договір на яку з компанією уклали в той же день. Саме в цьому документі вперше офіційно зафіксовано цільове призначення — «для будівництва та обслуговування житлової та громадської забудови (під будівництво готелю)», хоча план зонування того часу чітко відносив територію до рекреаційної зони Р-2, де капітальне будівництво можливе лише як рекреаційна установа. У договорі ж не згадується жодне з цих обмежень — навпаки, міська рада зазначає, що ділянка «не має недоліків, які можуть перешкоджати її ефективному використанню», фактично нівелюючи чинні містобудівні норми. Ділянка оцінена як комерційний актив, орендна плата визначена на рівні, характерному для бізнес-забудови, а не для територій загального користування, що ще раз підтверджує: місто свідомо оформлює зелену зону як землю під комерційні потреби.

Важливими є і те, що договір містить механізм автоматичного поновлення оренди, який і дозволив роками утримувати ділянку у статусі «під забудову», не перевіряючи відповідності містобудівним документам та фактичного використання. По суті договір заклав юридичний фундамент для всіх подальших рішень — від виданих МУО до змін Генплану у 2022 році, про що розповімо далі.

Містобудівні умови та містобудівний розрахунок: що ж там планується будувати?

У травні 2018 року, після укладення договору, забудовнику видають містобудівні умови та обмеження. Попри те, що цей документ має бути фундаментом для законного проєктування, у ньому знову ж таки немає жодної згадки про рекреаційний статус ділянки. МУО не посилаються на план зонування, не містять обмежень для зеленої зони, не визначають заборон, які мали б зробити проєкт будівництва готелю не як рекреаційної установи неможливим.

Отже, що дозволяє документ? Наприклад, висоту майбутньої будівлі у 55 метрів. Це, для розуміння, еквівалент 16-поверхівки, що ніяк не вписується в зону зелених насаджень.  Таке будівництво не лише порушує містобудівну документацію, а й створює загрозу щільної забудови рекреаційної території, що цілком ймовірно суперечить поняттю «рекреаційний готель» у чинному містобудівному законодавстві.

Крім того, МУО встановлюють максимально дозволену щільність забудови — 95%, що фактично передбачає забудову майже всієї земельної ділянки, хоча для зон зелених насаджень загального користування пріоритетом є ж навпаки максимальне збереження озеленення й великий відсоток відкритого простору. Ця вимога сама по собі виключає можливість законного будівництва готелю такого масштабу на ділянці площею 0,076 га.

При цьому МУО формально вимагають «забезпечити максимальне збереження зелених насаджень», благоустрій території та дотримання санітарних, пожежних та інсоляційних відстаней. Але ці умови є декларативними: містобудівний розрахунок, який додавався до МУО, показує, що дотримати такі вимоги на ділянці неможливо, зокрема, через недостатню площу, неможливість забезпечити нормативні відступи та відсутність місця для паркування.

Показово й те, що попри вимогу зонінгу Р-2 обмежувати поверховість і розміщувати лише легкі рекреаційні споруди, у МУО немає взагалі жодного посилання на план зонування — а отже, ключовий для цієї території документ свідомо проігнорований, адже міститься лише згадка про рішення міської ради, яким затверджувався зонінг. Проте навіть це посилання не заважає управлінню архітектури надати умови, які кардинально суперечать функціональному призначенню ділянки.

У результаті містобудівні умови стали не обмежувальним документом, що повинен захищати зелені зони від надмірної забудови, а механізмом, який фактично створив юридичне підґрунтя для появи висотки у рекреаційній зоні — всупереч тодішньому Генплану, зонінгу, ДБН та навіть здоровому глузду. Цей документ — один із найочевидніших прикладів того, як системне ігнорування містобудівних норм дозволяє трансформувати зелену територію на ціль для комерційного будівництва.

Поступова адаптація

Містобудівні документи, отримані редакцією, демонструють, як проєкт готелю на Зарічанській, 9/2 поступово «адаптувався» під можливість реалізації цього проєкту, попри очевидні обмеження земельної ділянки. У 2017 році, ще до отримання МУО, забудовник уклав договір із гаражним кооперативом «Лісовий» про оренду 50 паркомісць, що фактично є визнанням про те, що власна ділянка не здатна забезпечити ні нормативної кількості стоянок, ні необхідних відступів за ДБНами. Така оренда стоянки на сусідній території — непритаманна практика для об’єктів подібного масштабу, адже вона допустима лише у складі комплексної забудови, якої тут не передбачено. Це перша важлива ознака того, що проєкт перевищує можливості ділянки.

Містобудівний розрахунок (далі — МБР), підготовлений для будівництва апартамент-готелю, лише поглиблює цю невідповідність. На земельній ділянці площею 0,0760 гектарів передбачається 16-поверхова будівля висотою 55 метрів, а щільність забудови встановлена на рівні 95%. Загальна площа готелю сягає понад 10 тисяч квадратних метрів, а будівельний об’єм — майже 38 тисяч кубічних метрів. У цих параметрах немає місця ані для повноцінної технічної інфраструктури, ані для рекреаційного середовища, яке мало би визначати характер зеленої зони, ані зелених насаджень, які б там точно мали бути. Попри це, у висновку містобудівного розрахунку зазначено, що будівництво «можливе», якщо погодити організацію проїзду та короткочасної стоянки на 5 авто перед входом. Містобудівний контекст — обмеженість площі, невідповідність зонінгу, необхідність орендувати чуже паркування — залишається поза увагою.

Особливо показовою є згадка в МБР про прибережну захисну смугу Південного Бугу. Розрахунок посилається на норму у 50 метрів, визначену рішенням виконкому ще у 1996 році. Однак чинний Водний кодекс встановлює інший норматив: для річок ширше 50 метрів, до яких належить Південний Буг у межах Хмельницького, прибережна захисна смуга повинна становити щонайменше 100 метрів. Тобто документ оперує застарілими, заниженими вимогами, що дозволяє формально «вписати» готель у допустимі параметри. Жодного аналізу цієї невідповідності в МБР немає. Підтвердженням цієї невідповідності є і саме рішення Хмельницької міської ради, яке визначило прибережно-захисну смугу річки Південний Буг — 100 метрів. 

У документах одне, а на місцевості все виглядає дещо інакше. Від крайньої точки бетонного огородження до урізу води, якщо міряти відстань на Google-maps, то приблизна відстань буде 52 метри.

У підсумку техніко-економічні показники, договори оренди та містобудівні висновки складаються в одну картину: проєкт готелю існує не тому, що є можливим у рамках законодавства та містобудівних норм, а тому, що вся супровідна документація поступово підлаштовувалася під бажаний результат. Межі дозволеного розмивалися — від ігнорування зонінгу до застосування занижених екологічних обмежень. Так виник формальний висновок про «можливість будівництва», який не витримує зіставлення з фактичними характеристиками ділянки та вимогами законодавства.

Грудень 2022 року: зміна Генплану як спосіб узаконення

Фіналізували всі ці зміни вже у кінці 2022 року, коли міська рада ухвалила нову редакцію Генерального плану. У ній ділянка, яка раніше визначалася як рекреаційна, змінює своє функціональне призначення й позначається як територія громадської забудови. Ця зміна відбувається саме після того, як протягом кількох років документи видавалися так, ніби ділянка вже не є зеленою зоною. Оновлений Генплан фактично підлаштовується під уже здійснені, але незаконні рішення.

Однак ключове тут інше: навіть оновлена редакція Генплану не скасовує чинність плану зонування, а саме зонінг і визначає, що можна будувати на конкретній ділянці. А зонінг залишається незмінним і ділянка в ньому все ще рекреаційна. Тобто, юридично місто створило візуальну картинку, яка не змінює реального правового статусу.

Під кого підлаштовували документи?

Ми вже писали, що на аукціоні виграла ТОВ “Золота середина”. Її засновником у 2014 році стали хмельничанин Костянтин Шурко та Костя Куразов, уродженець Грозного, який ще з 2014-го воює на боці України. 

Фактично незмінними керівниками у цієї фірми є Олег Федаш та Руслан Токалюк. Федаш керує або володіє часткою статутного капіталу ще в 5 фірмах, де одним із засновників та співвласників є Куразов. Будівництва, якими керує Олег Федаш, пам’ятаються скандалами. Один з них був у ЖК “Всесвіт” – тривалий час новобудови не могли під’єднати до комунікацій: проблеми були з водою, світлом та газом. У 2015 році об’єкти планували ввести в експлуатацію і навіть організували своєрідне свято для майбутніх власників квартир. Але у 2016 році в опалювальний сезон будинки входили без води, газу й тепла. А потім схожа історія у цьому мікрорайоні виникла вже у 2018 році. А у 2021 році ТОВ “Золота середина” хотіла забудувати дитячий майданчик. 

Олег Федаш також є серед засновників ГК “Лісовий” – того самого гаражного кооперативу з яким ТОВ “Золота середина” уклала договір на оренду паркомісць для апартамент-готелю. До слова, будівництво цієї парковки свого часу теж відбувалось через непрозору схему та супроводжувалось тиском на громадського активіста Андрія Попика. Земельну ділянку, яку у 2013 році місто виділило для поліції, ті передали інвестору — ТОВ “Золота середина”. З 95 паркомісць, лише 20 мали дістатись поліції.

Окрім Федаша в засновниках гаражного кооперативу є ще двоє хмельничан: Володимир Чук та Віталій Мазур. Останній у будівельному бізнесі вже давно. Його бізнес-партнер депутат Хмельницької обласної ради від промерської команди Руслан Лещишин. У 2018 році Віталій Мазур стає співвласником ТОВ “Платинумбуд”, яка забудовує місто “Перлинами Проскурова” і отримує преференції від місцевої влади. У 2021 році їхня співпраця саме в цій компанії завершилась, але з орбіти Лещишина Віталій Мазур не зникає. Вони продовжують спільний бізнес вже як співвласники ПП “Лагуна-Поділля”. Розслідування, як ця фірма обмежила доступ до озера в Головчинцях, можна прочитати тут. Мазур і Лещишин є співвласниками ТОВ “Сілвер Роуз”, яка власна і зареєстрована за адресою майбутнього апартамент-готелю — вулиця Зарічанська, 9/2. А контактний номер цієї фірми ідентифікує, як номер ТОВ “Платинумбуд”.

Фінансовий бік історії

Від моменту аукціону і до весни 2025 року, а це 9 років, на ділянці взагалі нічого не відбувалось: ніхто нічого не будував. Водночас орендар накопичував борг — навіть попри копійчану як для ділянки в середмісті оренду і знижку від міської ради (яку, взагалі то, можуть давати, якщо на ділянці таки ведеться будівництво. А так міський бюджет, за грубими підрахунками, просто недоотримав близько 400 тисяч гривень. — Ред.). Упродовж кількох років орендар сплачував кошти несистемно, з постійними затримками. У 2024 році платежі взагалі не надходили і борг почав стрімко зростати. У грудні 2024 року податкова подала в суд на ТОВ «Золота середина», щоб стягнути з компанії податковий борг. Йдеться про 211 963,60 грн податкового боргу, з яких 210 943,60 гривень орендної плати з юросіб, який формувався частинами впродовж 2024 року. Фактично по 42 188 гривень щомісячно з липня 2024 року. Компанія не заперечила позов, а лист суду повернувся з поміткою, що адресата немає за адресою. У підсумку суд вирішив стягнути борг з готівкових коштів підприємства. Рішення набуло законної сили у травні 2025 року. Але вже станом на літо того ж року заборгованість становила майже півтора мільйона гривень.

 У травні 2025 року міська рада вперше відмовляє ТОВ «Золота середина» у продовженні оренди через те, що воно нібито не додало проєкту договору до свого клопотання. Але вже через місяць з’являється проєкт нового рішення про поновлення оренди. Цей крок викликає спротив всередині самої міської влади: управління земельних ресурсів у своєму висновку заявляє, що таке рішення суперечить попередньому і не має правових підстав. Але є одне але – депутати голосують за це рішення і за укладення договору на новий строк, тобто аж на 3 роки. І тут жодної згадки про те, що в підприємства були борги за оренду землі.

І лише тоді, коли борг став офіційно обліковуватися як податковий, компанія здійснила платіж — 25 червня 2025 року, тобто за два дні до сесії міської ради 27 червня, на якій розглядалося питання щодо цієї ділянки. Борг було погашено фактично в останній момент, що створює логічні запитання щодо мотивів раптової «активності» орендаря та толерантності міської влади до багатомісячної несплати.

«Ми на попередній сесії відмовили їм в продовженні оренди, зважаючи на недостатній пакет документів, який вони подали. Але вони до 7 липня мають діючу оренду. Вони подали діючий пакет. Підстав відмов ми, на жаль, не знайшли і на короткий термін змушені були продовжити, щоб не заходити в суди. Яка буде подальша доля — будемо радитись, в тому числі з правоохоронцями, тому що в цьому питанні була активна прокуратура. Ми разом з нею, по суті, забрали землю на Лісогринівецькій», — сказав міський голова Олександр Симчишин 27 червня 2025 року. 

Однак цей факт не змінює головного: ТОВ «Золота середина» роками порушувало свої фінансові зобов’язання, а міська рада, замість того щоб захищати інтереси громади, продовжувала орендні відносини з боржником. У профільному управлінні також мали зауваження до цього проєкту рішення. Проте депутатів це не зупинило. 

Така поведінка органу місцевого самоврядування викликає питання щодо причин толерантності до орендаря й можливих неформальних впливів на процес прийняття рішень. Втім вже традиційно мер Хмельницького у цьому жодних порушень не бачить:

“Закрите кримінальне провадження, абсолютно законне будівництво. Відведення земельної ділянки законне”. 

Це створює враження, що питання оренди мало не економічну суть, а політичну чи лобістську вагу. Зацікавленість у збереженні договору виглядає надмірною, якщо врахувати, що впродовж років ділянка стояла порожньою і не використовувалася за призначенням.

Хмельничани проти

У липні містяни виступили проти забудови ділянки, а Окружна прокуратура Хмельницького розпочала досудове розслідування за фактом можливого зловживання владою під час передачі земельної ділянки в оренду. Втім, згодом його таки закрили.

“Під час проведення досудового розслідування на підставі ухвали слідчого судді, слідчим було залучено інженера-землевпорядника і проведено огляд вказаної земельної ділянки, щоб встановити факт наявності або порушення меж прибережно-захисної смуги та відповідного будівництва. На підставі проведеного дослідження інженер-землевпорядник повідомив, що вказана земельна ділянка не входить в межі прибережно-захисної смуги річки Південний Буг та відповідно слідчим на підставі указаного було прийнято процесуальне рішення про закриття вказаного кримінального провадження. І на даний час підстав для скасування вказаного рішення не вбачається”, — зазначив заступник керівника окружної прокуратури м.Хмельницький Вадим Юрченко.

Далі містяни зареєстрували петицію, яка назбирала понад 350 голосів. Варто зазначити, що ЖАР.INFO під час збору підписів неодноразово отримував скарги на систему, де відбувався збір підписів, що своєю чергою стало перешкодою для зібрання 500 підписів.

Водночас міський голова Олександр Симчишин погодився з тим, що думка 350 містян важлива та сказав, що в міській раді передбачено обов’язковий розгляд звернення навіть якщо петиція не набрала 500 голосів. Єдина різниця — в цьому випадку не готується проєкт рішення і він не виноситься на розгляд виконавчого комітету. Петицію розглянули, як звичайне звернення громадян. У відповіді вказали, що міська рада не має повноважень для зупинки будівельних робіт та анулювання дозволу на виконання зазначених будівельних робіт.

Ми намагались отримати коментар від засновника та директора ТОВ “Золота середина” Олега Федаша. Він спочатку відповів на дзвінок, почувши, що йому телефонують журналісти, попросив зателефонувати завтра, зазначивши, що якщо він захоче, то буде відповідати на дзвінок, якщо не захоче, то не буде. Наступного дня він повідомив, що перебуває у лікарні, тому наразі не має фізичної змоги коментувати. До моменту публікації матеріалу, ми так і не отримали від нього відповіді. Редакція готова її оприлюднити, якщо вона буде надана.

Також ми намагались зв’язатись із Русланом Лещишиним та отримати коментар щодо його участі в цьому будівництві, але він на наші дзвінки не відповідав. 

Історія ділянки на Зарічанській, 9/2 — це історія про вразливість міста до тихих, непомітних маніпуляцій у містобудівних документах. Рекреаційний статус ділянки існував завжди, він ніколи не змінювався — але щоразу його відсовували вбік. Від акту добору до проєкту землеустрою, від містобудівних умов до рішення сесії, від боргів за оренду земельної ділянки до раптових політичних розворотів у проміжку в 1,5 місяця  — у кожному кроці ця історія свідчить про вибіркову увагу до містобудівного законодавства і про небажання захищати зелені території міста.

Можливо думка більше як трьох сотень людей переконає міську владу відійти від сприяння черговій резонансній забудові в місті Хмельницькому й апартамент-готель на Зарічанській так і не з’явиться. Але сама можливість, що зелена зона могла бути втрачена через десятирічні бюрократичні маніпуляції, — це вже достатньо гучний сигнал. У Хмельницькому зелені зони можуть зникати не через забудову, а через документи, у яких зникне один-єдиний рядок: “Р-2 — рекреаційна територія”. І питання тут не в одному апартамент-готелі — а в тому, чи залишаться зелені зони частиною міста, чи стануть ресурсом для чужих інтересів та прибутків.

Підготували Альона Береза, Марія Турчина