Як би це іронічно не звучало, але зовнішній вигляд Хмельницького, зокрема і його центральної частини, чи не найчастіше беруться псувати ті, кого містяни обирали якраз для геть протилежної діяльності. Так уже було в історії з приміщенням колишнього музичного училища, будівлею на пішохідній Проскурівській та, ймовірно, станеться з “Чао-какао”. На черзі — точка на Пилипчука, 13, де за будівництвом, здавалося б, звичайної офісної будівлі сховалися порушення норм, умов і прямих приписів держави.

Ділянка в історичному ареалі з особливим дозволом

Крихітність (йдеться всього про 0,0386 гектара) ділянки тут повністю реабілітує її розташування — поруч ЦУМ та податкова, де радянська архітектура контрастує зі сторічними будівлями. Це не просто центральна частина міста — вона входить до меж історичного ареалу Хмельницького і затверджена історико-архітектурним опорним планом міста. 

В кінці грудня 2022 року цю земельну ділянку купили за 1,68 млн гривень (або близько 42 тисяч доларів). Водночас у договорі зазначено оціночну вартість у менш ніж 60 тисяч гривень — імовірно, це зробили для зменшення податків, які рахуються від офіційної оцінки землі. Нереальність такої оцінки підкреслюється і цільовим призначенням — для будівництва житлового будинку. Втім, попри масштабні житлові забудови по всьому місту, в центральній його частині дещо актуальнішим і привабливішим для бізнесу виглядав би комерційний об’єкт. Тож цільове призначення тут доволі швидко змінили — на «03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови». Це категорія, яка вже дозволяє зводити, зокрема офісні та торгові, приміщення. 

Цікаво, що зміни відбулись не через рішення міської ради, а безпосередньо за заявою власників до Державного земельного кадастру. У відповіді на наш інформаційний запит у відомстві повідомили: “на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення, розробником проекту було ТОВ «Земельно-консалтингове агентство «СТС» в 2023 році, згідно п. 18 ст.21 Закону України «Про Державний земельний кадастр», визначення державного кадастрового реєстратора, уповноваженого на розгляд таких документів та внесення відомостей до Державного земельного кадастру або надання мотивованої відмови у їх внесенні, здійснюється в день подання заяви за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру принципом випадковості”. Якщо спростити, то власник подав заяву, система автоматично визначила реєстратора — з іншої області, і він вніс зміни. 

Містобудівні умови як відправна точка, яка згодом була порушена

За місяць, у квітні 2023 року, міське управління архітектури видало забудовнику містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на «нове будівництво офісної будівлі з вбудованими приміщеннями комерційного призначення та підземним паркінгом по вул. Пилипчука, 13 в м. Хмельницькому». Містобудівний документ визначав граничні параметри майбутньої споруди: максимальна висота — 16,2 метра, допустима площа забудови — до 90% ділянки, обов’язковість пожежних проїздів і дотримання відступів від меж.

Техніко-економічні показники будівлі на Пилипчука, 13 демонструють надмірне ущільнення ділянки. При площі ділянки близько 386 м² площа забудови становить 347 м², тобто майже 90% території. Такий показник є нетиповим для громадської забудови та практично не залишає місця для обов’язкових сервісних зон і відступів.

Об’єкт має 2 210 м² загальної площі, 1 828 м² корисної та будівельний об’єм понад 7 400 м³, що відповідає великій офісній будівлі, яку складно розмістити на ділянці такого розміру без порушення нормативних розривів.

Окремо варто відзначити параметр висоти. Містобудівні умови визначають граничну висоту 16,2 метра, тоді як у проєкті закладено 17 метрів (без урахування технічного поверху). Уже на рівні показників видно, що проєкт підходить до максимально допустимих меж і перевищує встановлений містобудівними умовами ліміт у частині висотності.

На папері це нібито була звичайна офісна будівля з кількома поверхами, підземним паркінгом і кафе на одному з рівнів, але після початку будівництва реальні масштаби об’єкта передбачали навіть перекриття пішохідних доріжок.

Перевірка управління архібудконтролю та її результати

У вересні 2024 року на ділянку прийшли представники управління архітектурно-будівельного контролю Хмельницької міської ради. Те, що зафіксовано ними в акті обстеження, різко контрастувало з тим, що було передбачено містобудівними умовами, які, м’яко кажучи, теж викликають питання.

Найпомітніше порушення — висотність. Хоч управління архітектури та містобудування дозволило будувати до 16,2 м, верхня точка покрівлі вже досягла 16,62 м. А якщо врахувати конструкцію даху, огорожу, вентиляційні канали та машинне відділення ліфта, загальна висота подекуди сягає понад 18,6 метра. Тобто будівля перевищує дозволені параметри висотності майже на 2 метри.

Порушено було й інше фундаментальне правило — відступи від меж ділянки. На східній стороні стіна будівлі підійшла до нульової позначки, фактично торкаючись межі, а на заході вийшла на тротуар, зайнявши частину простору, який належить громаді. Така щільність забудови робить неможливим і повноцінне обслуговування будівлі, і дотримання пожежних норм.

Окрему увагу інспектори звернули на неможливість проїзду пожежної техніки. Нормативи вимагають, щоб до будівлі можна було під’їхати з різних боків, але на цій ділянці під’їзд блокують або надто малі відстані, або сусідні будівлі, або контактна мережа тролейбусів на вулиці Свободи. Фактично жоден з фасадів будинку не доступний для пожежних автомобілів, що робить евакуацію та гасіння пожежі надзвичайно ускладненими.

Що стосується самої будівлі на Пилипчука, каже фахівець, то архітектурно виправити ці порушення без демонтажу частини об’єкта неможливо. 

“Це вже невідворотна ситуація. Реально існує лише два сценарії: або демонтаж, або «закрити очі», узаконити постфактум і відбутися штрафом. Якщо штрафи символічні — це не покарання, а спосіб легалізації порушень. Якби штрафи були мільйонними, їх би вистачило і на археологію, і на компенсацію шкоди. Все інше — це компроміс, який фактично є корупцією”, — зазначає Сергій Козак. 

До речі, ми поцікавились, чи Головне управління Державної податкової служби в Хмельницькій області надавало якісь погодження щодо будівництва офісної будівлі на мінімальній відстані від їхньої будівлі. У відповідь отримали листа, в якому зазначено, що органу не надходили листи щодо надання згоди на будівництво.

Комерційні та інклюзивні вимоги

Проєкт будівлі передбачав розташування кав’ярні. За будівельними нормами це означає, що на території повинні існувати виробничі приміщення, під’їзди для постачання, майданчик для контейнерів з відходами, місця для персоналу. На ділянці таких зон немає взагалі.

Так само не виконані вимоги щодо інклюзії. Передбачені місця для людей з інвалідністю запроєктовані на тротуарі. На території, яка не належить забудовнику та є землею загального користування й не може законно використовуватися під приватне паркування, запроєктована автостоянка на 2 машиномісця. Ширина тротуару при цьому менша, ніж встановлені мінімальні норми для безпечного пішохідного руху.

Історія на паузі

Озвучені вище проблеми не є єдиними. Ба більше, вони стосуються вже безпосередньо процесу зведення нової будівлі. Яка, як виявилося, в принципі не повинна була б починати зводитися. Чому? Все доволі просто. Земельна ділянка на Пилипчука, 13 відповідно до історико-архітектурного плану, входить до зони регулювання забудови II категорії. Тобто будувати, реконструювати щось та навіть просто проводити земляні чи будь-які інші роботи можна виключно після погодження з органами охорони культурної спадщини.

Для чого ці обмеження і що означає ця категорія? Дивіться, загалом у місті є дві зони регулювання забудови: із суворими обмеженнями та із загальними обмеженнями. Друга зона, в свою чергу, має дві частини — південну і східну. Вони входять до історичної території міста в межах 1888 року, де збереглося старе планування, історичні будівлі та візуальний зв’язок із пам’ятками центру міста. 

«Будівництво, реконструкція, земляні та інші роботи в зоні регулювання забудови можуть здійснюватися лише за проектами, погодженими з органами охорони культурної спадщини», — йдеться в історико-архітектурному опорному плані міста Хмельницький.

 Тобто, на місці робіт спочатку мали б відбутися спеціальні археологічні дослідження, а потім проєктну документацію треба було б погоджувати з органами охорони культурної спадщини.

Чи надавалися тут якісь погодження? В Департаменті інформаційної діяльності, культури, національностей та релігій Хмельницької ОВА кажуть — не надавали жодних висновків, погоджень чи інших документів щодо проведення будівельних робіт за адресою вул. Пилипчука, 13 у м. Хмельницькому.

У документах управління відсутня інформація про будь-які погодження такого типу. Представники управління окремо зазначили, що інформації щодо археологічного супроводу немає, а проєктна документація не погоджена органами охорони культурної спадщини. Цікаво також, що у документах, які нам вдалось отримати, в принципі немає жодного підтвердження, що такі погодження взагалі намагались отримати. Власне, цей факт і став підставою для припису Мінкульту, у якому прямо вказано, що будівельні роботи ведуться без обов’язкових погоджень, і який вимагав негайного зупинення робіт ще у квітні 2025 році.

На практиці це не сталося — роботи продовжувалися.

Припис Мінікульту в цій ситуації — важливий документ, вважає архітектор Сергій Козак. Але проблема в тому, що виконувати його фактично ніхто не поспішає. Міська влада традиційно пояснює це браком повноважень. 

“Яких повноважень? Повноваження є — щонайменше звертатися до ДІАМ (Державна інспекція архітектури і містобудування. — Ред.), вимагати зупинки робіт”, — зазначає Сергій Козак. 

Будівництво з ознаками самочинного

Підсумуймо: весь цей «букет» порушень привів профільне управління до цілком очікуваного висновку — об’єкт має всі ознаки самочинного будівництва.

Що це означає на практиці? А означає це те, що юридично така будівля не може отримати право на введення в експлуатацію, а право власності на неї не виникає автоматично. Більше того тепер існує реальна перспектива судових позовів, які можуть зобов’язати привести об’єкт до ладу або, у найгіршому сценарії для власника, — демонтувати незаконно зведені поверхи чи частини споруди.

Але найбільший ризик тут несе саме місто. Якщо закрити очі на ці проблеми зараз, Хмельницький отримає в самому центрі небезпечну «коробку», до якої не зможе під’їхати пожежна машина і яка спотворює історичне обличчя міста.

Отже, ми маємо будівлю, якої в такому вигляді взагалі не мало існувати. І тут залишається лише одне, але найважливіше питання: чи нормальна це практика? Чи такі опції з’являються виключно з депутатським мандатом?

Хто ж такий Олександр Семенюк?

Наприкінці грудня 2022 року цю земельну ділянку придбав депутат  Хмельницької міської ради Олександр Семенюк та його дружина Наталія. Олександр Семенюк став депутатом Хмельницької міської ради у 2020 році. Потрапив він туди від політичної партії “Слуга народу”. Семенюк є представником будівельного бізнесу. Він та його дружина, згідно з декларацією, є кінцевими бенефіціарними власниками 12 компаній, більшість з яких пов’язана саме з будівництвом.

Окрім цих фірм, Олександр та Наталія володіють частками ще у 10 юридичних особах.

Більшістю компаній подружжя Семенюків володіє одноосібно, проте у стратегічних проєктах з’являються цікаві партнерства.

Так, одним із бізнес-партнерів забудовника є Ігор Галкін — депутат міськради від промерської «Команди Симчишина». Його батько, Григорій Галкін, представляє ту ж партію в обласній раді. Прізвище Галкіних уже фігурувало в розслідуванні щодо скандального відчуження музичного училища, де ключові юридичні кроки здійснювала помічниця депутата.

Через компанію «Авіла» Семенюк виходить на орбіту засновників концерну «Галнафтогаз» (мережа OKKO). Співвласниками окремих структур у цьому партнерстві є бізнес-партнери Віталія Антонова — Богдан Куспісь та Іван Коцьо, як повідомляло zaxid.net.

Найбільш промовистим є багаторічне партнерство Семенюка з Віктором Ящуком. Їх пов’язує низка будівельних фірм за однією адресою на вулиці Трудовій. До 2022 року Віктора Ящука у своїй декларації вказувала як чоловіка вже колишня депутатка Хмельницької міської ради від політичної партії “Слуга народу” Інна Ящук. Нині вона працює державним секретарем у Міністерстві внутрішніх справ України. 

Кримінальне провадження щодо цього будівництва

Наразі Хмельницький міськрайонний суд розглядає справу про можливе незаконне будівництво офісної будівлі з паркінгом, яке, за даними слідства, зводять із порушенням будівельних, пожежних та пам’яткоохоронних норм і без належних погоджень.Через виявлені порушення та приписи про негайне зупинення робіт та ознаки самочинного будівництва слідство вирішило призначити судово-будівельну експертизу. Також суд дозволив поліції тимчасовий доступ із правом вилучення проєктної документації та дозвільних документів на будівництво офісної будівлі з комерційними приміщеннями та підземним паркінгом за цією адресою.

Тобто розслідування перейшло від простої перевірки скарги до активного збору доказів через документацію власника ділянки і забудовника.

Після того як  слідчі отримали проєктну документацію на будівництво офісної будівлі, поліція звернулася до суду з новим клопотанням — уже про дозвіл на огляд самої земельної ділянки та об’єкта будівництва. Вже 1 жовтня 2025 року слідчий суддя частково задовольнив клопотання і дозволив поліції провести офіційний огляд ділянки та будівництва для фіксації порушень і збору доказів у справі. 

На цьому тлі показовим є ще одне судове рішення: у листопаді 2025 року апеляційний суд підтвердив, що Хмельницька міська рада незаконно “забула”  створити спеціальний орган з охорони культурної спадщини, хоча місто має статус історичного. Бездіяльність ради визнали протиправною — тепер вона зобов’язана створити повноцінний орган, який має відповідати за захист історичних будівель і пам’яток.

Міський голова впевнений, що вони не порушували законодавство і такий орган в місті існував, щоправда, був сектором. Переконує, що рішення суду міська рада виконує: шукає керівника та направила документи на погодження до профільного міністерства

“Попробуємо отримати повноваження, з яким би цей відділ мав би можливість надавати приписи на зупинку проведення робіт на об’єктах, які мають статус відповідної пам’ятки. Але ми вважаємо, що ми його створили. Формально, чи він департамент, чи він управління, чи він відділ, чи він сектор, немає різниці. Попробуємо, там, і від Мінкульту отримати додаткові повноваження. Якщо нам це дасться зробити, то це буде класно. А якщо створити, якщо він не буде мати повноважень надавати приписи, то які його будуть функції?” — коментує рішення суду Олександр Симчишин.

Теоретично, наявність такого органу могла б вплинути на цю забудову — він міг би фіксувати порушення, реагувати, ініціювати припинення робіт. 

“Органи охорони культурної спадщини існують і на обласному, і на державному рівні. Вони мають право писати приписи, звертатися в поліцію, до ДІАМ. Але щоб це працювало, потрібна політична воля. Без неї чиновники перетворюються на «хлопчиків для биття», які формально є, але реально нічого не вирішують. Навіть у Києві, де є сильний орган охорони спадщини, історичне середовище продовжують нищити — бо є інші інтереси. Тому орган у Хмельницькому, безумовно, потрібен. Але чи він реально працюватиме — велике питання,” — вважає архітектор. 

Ключове порушення, на думку архітектора, тут те, що ця забудова створює прецедент для інших забудовників. 

“Якщо можна тут і можна конкретному забудовнику, то чому не можна будь-кому іншому?  Це руйнування історичного ареалу, традиційного характеру забудови. Він прописаний і в історико-архітектурному опорному плані. І міський голова про це знає”, — каже Сергій Козак. 

Ми намагались зв’язатись з подружжям Семенюків, щоб отримати від них коментарі щодо порушень, які були виявлені і виконання приписів, втім мобільний номер депутата Хмельницької міської ради Олександра Семенюка не приймає вхідні дзвінки. Його дружина Наталія спочатку відповіла на дзвінок і попросила перетелефонувати наступного дня. Але вже наступного дня її номер теж не приймав вхідні дзвінки.

Історія будівництва на Пилипчука, 13 — це не просто черговий скандал із «зайвими поверхами». Це наочний посібник того, як статус депутата та наближеність до владних кіл дозволяють обходити запобіжники, створені державою.

У сухому залишку Хмельницький ризикує отримати чергового бетонного монстра в історичному центрі, який неможливо безпечно експлуатувати, але який приноситиме стабільний дохід родині депутата. А кримінальне провадження та судові експертизи наразі виглядають як спроба наздогнати потяг, який рухається.

Підготували Альона Береза, Світлана Русіна, Марія Турчина